アヤラセンターセブ Tower｜Mall直結・PEZA Corporate CenterのOffice構造を整理

こんにちは、CebuOです。

Ayala Center CebuはCebuを代表するShopping Mallですが、その敷地内にはRetailだけでなくOffice機能も組み込まれています。

その中心になるのがAyala Center Cebu Towerです。

Ayala Land OfficesはこのBuildingを、Lower FloorにRetail、Upper FloorにCall Center・BPO Officeを配置したPEZA-certified Corporate Centerとして案内しています。Bohol Avenue側に位置し、MallとOfficeを一体化したBuildingとしてCebu Business Parkの中でも分かりやすいMixed-use型です。

一方、このBuildingには注意しなければならない点もあります。Ayala Land Officesの現行ページでは「12-story」「12 floors」と記載されていますが、Cebu HoldingsのPSE・SEC Disclosureには19Fでの株主総会、20FのPrincipal Officeが繰り返し記録されています。現在のOfficeProも20 Floorsとして掲載しています。

そこでこの記事では、無理に数字を一つに決めるのではなく、Ayala Center Cebu TowerのOffice Buildingとしての構造、PEZA、Floor Plate、Backup Power、Telecom、Parking、Mallとの関係、そして12階／20階という公開資料の違いまで整理します。

Ayala Center Cebu Tower｜基本情報

項目	内容
正式名称	Ayala Center Cebu Tower
Ayala Land Offices上の名称	Cebu Business Park Corporate Center
所在地	Bohol Avenue, Cebu Business Park, Cebu City
Building Type	Corporate Center
完成年	2015年とする現行Property資料あり
階数	Ayala Land Offices 12階／PSE・SEC資料では19F・20F利用を確認
Building Grade	Class Aとする現行Property資料あり
PEZA	Yes
Floor Plate	約2,100㎡
Retail	Ground・2nd Level
Office	Upper Floors
Backup Power	100％
Telecom	Major Telecom 2系統
Elevator	4基
Parking	Podium / Development Parking
24/7 Access	現行Property資料でYes
確認日	2026年9月5日

Ayala Land Offices公式では、BPO OfficeとRetailを組み合わせたCorporate Centerとして現在も掲載されています。

場所はAyala Center CebuのBohol Avenue側

Ayala Center Cebu TowerのAddressは、

Bohol Avenue, Cebu Business Park, Cebu City

です。

Ayala Center Cebuの敷地は約8.8haあり、Ayala Land OfficesによるとTowerはその敷地内の3,424㎡のLotに計画されました。

つまりMallの近くに別のOffice Buildingを建てたのではなく、Ayala Center Cebuそのものの一部としてOffice機能を組み込んだDevelopmentです。

MallのGround・2nd LevelがRetail

Ayala Land Offices公式では、BuildingのGround LevelとSecond LevelをRetail Shop、その上をCall Center・BPO Officeとしています。

この構造がAyala Center Cebu Towerの最も重要な特徴です。

Office WorkerはBuildingを出て遠くまで移動しなくても、

Restaurant

Cafe

Shopping

Bank

Personal Service

Daily Shopping

などAyala Center Cebuの機能へアクセスできます。

OfficeとRetailが別々に存在するのではなく、仕事とMall機能を垂直方向につないでいるBuildingです。

上層階はCall Center・BPO Office

Ayala Land OfficesはUpper Floorsを、

Call Centers / Business Process Outsourcing offices

として説明しています。

つまりTraditional Corporate Officeだけを対象にしたBuildingではありません。

Cebuで大きく成長したBPO・IT-BPM企業が必要とする、

大きなFloor Plate。

高いSeat Density。

Backup Power。

複数Telecom。

PEZA。

などを意識したOffice Buildingです。

PEZA-certified Corporate Center

Ayala Center Cebu TowerはAyala Land Offices公式でPEZA Certificationが明記されています。

Cebu Business Parkは通常のShopping・Residential Estateであるだけでなく、PEZA対応Officeを持つBusiness Districtでもあります。

ただしBuildingがPEZA Certifiedだからといって、入居企業が自動的にPEZA企業になるわけではありません。企業側には別途登録・要件があります。

この記事ではPEZA制度そのものを詳しく説明するのではなく、このBuildingがBPO・IT系企業を受け入れるためのOffice Infrastructureを備えているという点を押さえます。

Floor Plateは約2,100㎡

Ayala Land OfficesによるTypical Floor Plateは約2,100㎡です。

約2,100㎡というFloor Plateは、Small Professional Officeだけでなく、大人数のOperationを同一Floorに配置する用途にも対応できます。

例えばCebu Business Parkでは、

Insular Life Cebu Business Centre約1,623㎡。

Latitude Corporate Center約2,170㎡。

Tech Tower約2,500㎡。

という差があります。

Ayala Center Cebu Towerは、その中でも比較的大きなFloor Plateを持つBuildingです。

Densityは5㎡／人

Ayala Land OfficesのProperty DetailsではDensityを5㎡としています。

これはBPO型Officeで重要なSpecificationです。

Corporate Executive Officeでは一人当たりのSpaceを広く取ることがありますが、BPOでは数百席を同一Floorへ配置するCaseがあります。

Floor Plateが2,100㎡あり、Densityが1人あたり5㎡程度なら、大規模Operationを想定したFloor Planningがしやすくなります。

100％ Backup Power

Ayala Land Offices公式ではAmenityとして100% Back Up Powerを明記しています。

BPO・Call Centerでは停電によるOperation停止が大きなBusiness Riskになります。

特に海外Customerを相手に24時間Serviceを行う企業では、PhilippinesのBusiness Hourとは関係なくSystemを維持しなければなりません。

そのためBackup Powerは単なるFacilityではなく、Office Buildingを選ぶ重要条件です。

TelecomはMajor 2 Lines

Telecommunicationについては2 Major Telcom Linesと記載されています。

具体的なCarrier名まではこの公式ページでは記載されていません。

そのため「PLDTとGlobe」と推測して書くことはせず、2026年時点では主要Telecom 2系統までを確認済み情報として扱います。

Office Buildingの記事では、こうした細かなSourceの限界も重要です。

Elevatorは4基

Ayala Land OfficesのProperty DetailsではElevator 4基です。

大規模BPO Officeでは、出勤・退勤時に多数のEmployeeが同時移動します。

そのためElevator Capacityは小さなOffice Building以上に重要になります。

Floor Plateが大きくても、Vertical Transportationが弱ければPeak Hourの移動効率が下がります。

ParkingはPodium

Ayala Land Offices公式ではParkingをPodiumとしています。

さらに本文では、Developmentに必要なParkingをNational Building Codeに準拠して設置し、Building OccupantだけでなくAyala Center CebuのCustomerも利用できると説明しています。

Office専用Parkingだけではなく、Mallと共有されるParking Systemの一部として設計されている点が特徴です。

BasementにはDistrict Cooling System

Ayala Land Offices公式では、Basement LevelにDistrict Cooling System（DCS）を配置し、PhilenergyがManagementを行うとしています。

大型Mixed-use Developmentでは、各Tenantが個別A/C設備を持つだけでなく、District単位でCoolingをManagementする方式があります。

Ayala Center Cebu TowerはMallとの一体Developmentなので、この点でもStandalone Office Towerとは構造が違います。

GLAは15,485㎡と32,000㎡の2つの数字がある

ここでもSource内に注意すべき差があります。

Ayala Land Officesページ本文では、

Gross Leasable Area 15,485㎡

と書かれています。

一方、同じページのProperty Detailsでは、

GLA 32,000㎡

です。

同じ公式Page内で数字が一致していません。

そのためこの記事では「GLAは32,000㎡」と一つの数字だけを断定しません。

最新Leasing Brochureなどで再確認できるまでは、Ayala Land Offices公式ページ内でも15,485㎡／32,000㎡のSource差があると記録するのが正確です。

最大の問題は「12階」と「20階」

Ayala Center Cebu Towerを調べるうえで最も大きなSource差が階数です。

Ayala Land Offices公式ページでは、

12-story corporate center

さらにProperty Detailsにも、

of Floors: 12

と記載されています。

これだけを見ると12階建てです。

しかし別の公式資料を見ると話が変わります。

Cebu Holdingsの本社住所は20F

Cebu Holdings, Inc.がPSEへ提出した2021年のDisclosureでは、Principal Officeを、

20th Floor, Ayala Center Cebu Tower, Bohol Street, Cebu Business Park

と明記しています。

2017年、2018年、2019年など過去のDisclosureでも20Fが繰り返し使われています。

つまり「20F」というFloorは単なるBroker Listingではなく、上場会社がSEC・PSEへ提出した公式Corporate Addressです。

19Fも公式利用記録がある

2018年のCebu Holdings Information Statementでは、株主総会Venueとして、

19th Floor, Ayala Center Cebu Tower

が記録されています。

2019年の資料にも同じく19Fの記載があります。

したがって、

「12階建てだから19F・20Fは存在しない」

とは言えません。

PSE・SEC資料からは、少なくとも19F・20FというFloor Designationが実際にCorporate Useされていたことを確認できます。

現行OfficeProは20 Floors

現在のOfficeProもAyala Center Cebu Towerを、

20 Floors

Class A

2015

PEZA Yes

Typical Floor Plate 2,100㎡

24/7 Access Yes

として掲載しています。

こちらはDeveloper一次情報ではありませんが、PSE資料の20Fという記録とは整合します。

なぜ12階と20階が違うのか？

現時点の公開Sourceだけでは、理由を断定できません。

可能性としては、

Office Floorsだけを数えたのか。

Podium・Parkingを含めるか。

Floor Numberingが特殊なのか。

Development途中でDesignが変更されたのか。

公式Websiteの古い計画情報が残っているのか。

など複数考えられます。

しかし確認できないものを推測で埋めるべきではありません。

2026年9月時点で確実に言えるのは、

Ayala Land Offices＝12 floors

PSE・SEC＝19F・20Fの利用記録あり

Current OfficePro＝20 floors

という事実です。

2016年にCebu Holdings本社がここへ移転

Ayala Center Cebu TowerのOffice Buildingとしての重要性を示すもう一つの出来事が、Cebu Holdingsの本社移転です。

2016年11月のPSE Disclosureでは、Principal Officeが、

Unit #701, 7/F Cebu Holdings Center

から、

20th Floor, Ayala Center Cebu Tower

へ変更されています。

Cebu Business Parkを開発してきた会社自身が、1995年のCebu Holdings Centerから新しいAyala Center Cebu Towerへ本社を移したわけです。

旧Officeから新Corporate Centerへの世代交代

Cebu Holdings Centerは1995年・9階のOffice Buildingです。

Ayala Center Cebu Towerは2010年代に加わったBPO対応Corporate Centerです。

Developer自身の本社移転を見ると、

Traditional Office。

Mall-integrated Office。

大Floor Plate。

PEZA。

Backup Power。

BPO対応。

へCebu Business ParkのOffice Productが進化してきたことが分かります。

2015年完成とする現行Property資料

Ayala Land Officesのページは完成年をProperty Detailsとして明示していませんが、現行OfficeProではYear of Completion 2015としています。

一方、Cebu Holdingsが2016年に本社移転していることからも、2015年前後にBuildingが利用可能になった時系列とは整合します。

したがってこの記事では「2015年完成とする現行Property資料がある」とし、Developer一次資料で完成日を確認できない以上、必要以上に断定しません。

Mall直結がOffice Workerに与える意味

Ayala Center Cebu Towerの最大の実用的特徴はMallとの一体性です。

Office Workerは、

Lunch。

Coffee。

Supermarket。

Bank。

Pharmacy・Health & Beauty。

Bookstore。

Electronics。

Salon。

Courier。

などをAyala Center Cebu内で利用できます。

これまでSHOPPING・DAILY SERVICE SERIESで整理した機能が、Office Workerの日常Facilityとしてそのまま使えます。

BPOにとってもMall接続は意味がある

BPOはTraditional Officeと勤務時間が違います。

早朝。

夜。

深夜。

Weekend。

など、海外Time Zoneに合わせたShiftがあります。

Mall営業時間外にすべてのFacilityが利用できるわけではありませんが、通常のBusiness Hourだけでなく多様なServiceが徒歩圏にまとまっていることはEmployeeにとって大きな利点です。

Office Buildingだけを単体で見るより、Estate全体のAmenityを含めて考える必要があります。

Ayala Center Cebu TowerとTech Towerの違い

Tech TowerもPEZA・BPO向けOfficeです。

しかしTech TowerはSumilon Roadにあり、約2,500㎡の大Floor Plateを持つOffice専用性の強いBuildingです。

Ayala Center Cebu Towerは約2,100㎡で、RetailとMall Accessを強く組み合わせています。

つまり同じBPO対応でも、

Tech Tower＝Large-format Office

Ayala Center Cebu Tower＝Mall-integrated Office

という違いがあります。

Insular Life Cebu Business Centreとの違い

Insular Life Cebu Business CentreはGrade A・PEZAで、N+2 Backup、Parking Ratio、Floor Efficiencyなど非常に詳細なBuilding Specificationがあります。

Ayala Center Cebu TowerもPEZA、Backup Power、Telecomを持ちますが、最も大きな差はRetail Integrationです。

企業がPure Office Environmentを重視するか、Mall Accessを重視するかによってBuildingの価値が変わります。

Latitudeとの違い

Latitude Corporate Centerは24階、Grade A、PEZA、5-Star BERDEというGreen Officeです。

Ayala Center Cebu TowerはGreen Certificationを前面に出すBuildingではなく、Ayala Center Cebuと一体化したCorporate Centerです。

Latitudeが「新世代Green Office」なら、Ayala Center Cebu Towerは「Retail＋BPOを一体化したMixed-use Corporate Center」と見ると分かりやすくなります。

Ayala Land OfficesのCebu Portfolioでも主要Building

Ayala Land Officesの現在のCebu Portfolioには、

Ayala Center Cebu Tower

Central Bloc Corporate Center

eBloc 3

eBloc 4

などが掲載されています。

Central BlocやeBlocはCebu IT Parkです。

Ayala Center Cebu TowerはCebu Business Park側の主要Ayala Land Officeとして現在も公式Portfolioに残っています。

IT ParkのOffice Towerとは立地の意味が違う

Cebu IT ParkではOffice TowerそのものがEstateの中心です。

Cebu Business Parkでは、

Ayala Center Cebu。

Hotel。

Residence。

Bank。

Professional Service。

Corporate Office。

BPO。

が混在しています。

Ayala Center Cebu Towerは、そのCBPらしさを一棟で表しています。

Retailの上にBPO Officeがあり、MallとBusiness Districtが直接つながるからです。

Ayala Center Cebu Tower 2026｜まとめ

Ayala Center Cebu Towerは、Bohol AvenueのAyala Center Cebu敷地内にあるPEZA-certified Corporate Centerです。

Ayala Land Offices公式では、

Ground・Second Level Retail

Upper Floor BPO・Call Center Office

Floor Plate 約2,100㎡

Density 5㎡

100％ Backup Power

Major Telecom 2系統

Elevator 4基

Podium Parking

というSpecificationが確認できます。

そして最大の特徴は、Office BuildingがAyala Center Cebuという大型Mallと一体になっていることです。

一方でDataには注意が必要です。

Ayala Land Officesでは12階と記載されていますが、Cebu HoldingsのPSE・SEC DisclosureではPrincipal Officeが20F、株主総会が19Fで行われた記録があります。

現行OfficeProも20 Floorsとしています。

さらにGLAもAyala Land Officesの同一ページ内で15,485㎡と32,000㎡という二つの数字が記載されています。

したがって2026年時点では、

「12階なのか20階なのかを無理に一つへ決める」

より、

「Developer公式には12階、Corporate Disclosureでは19F・20F利用が確認できる」

とSourceを分けて理解する方が正確です。

Ayala Center Cebu Towerを特徴づけているのは高さそのものではありません。

PEZA。

約2,100㎡のFloor Plate。

100％ Backup Power。

BPO対応。

Retailとの一体構造。

Ayala Center Cebuへ直接つながるLocation。

です。

Cebu Business ParkのOffice Buildingが、単なる「働く箱」からWork・Shopping・Dining・Daily Serviceを一つにつなぐMixed-use型Corporate Centerへ変化したことを最も分かりやすく示すBuildingの一つです。