Cebu Business ParkはなぜMall・Office・Residenceが隣り合う?Master Planを読み解く

都市機能が互いを支えるマスタープラン

Cebu Business ParkのMaster Planを先に整理

Ayala Land Estatesは現在も、Estate DevelopmentについてResidential、Retail、Office、Hotel、Leisureを一つのMaster Planへ統合する考え方を明確にしています。Cebu Business ParkはMakati CBD、Bonifacio Global City、Nuvaliなどと並ぶ同社の代表的Mixed-use Estateとして位置づけられています。

ここで重要なのは、「いろいろな施設がある」ことではありません。 それぞれが互いに使われることを前提として配置されていることです。 Business Districtなのに、なぜOfficeだけにしなかったのか

Business Districtと聞くと、高層Office Buildingが並ぶ地区を想像します。 しかし、Officeだけを集めると、街の利用時間はBusiness Hoursに偏りやすくなります。 朝に社員が入り、夕方から夜に帰る。 休日には人が減る。

仕事以外の目的で訪れる人も少なくなる。 Cebu Business Parkは、このような単一用途のOffice Districtとは違う方向で開発されました。 Ayala LandのEstate Developmentでは、OfficeだけでなくResidential、Retail、Hotel、Leisureを組み合わせることで、一日の中でも平日・休日でも異なる目的の人がEstateを利用する仕組みをつくっています。 CBPでは朝はOfficeへ向かう人が動き、昼にはRestaurantやCafeが使われ、夕方にはMallやResidenceへ人が移ります。

Hotelには宿泊者がいます。 Condominiumには住民がいます。 休日にはShoppingやDining、Parkを目的に人が訪れます。 このように、一つの用途だけに依存しないことがMixed-use Estateの基本構造です。

MallとOfficeの相互関係

Ayala Center Cebuは「Mall」ではなくEstateのAnchor

Cebu Business ParkのMaster Planを理解するうえで、Ayala Center Cebuの位置づけは非常に重要です。 一般的には大型Shopping Mallとして知られていますが、Estate全体から見ると、Ayala Center CebuはRetail・Dining・Entertainment・Daily Serviceを集約するAnchor Facilityです。 Office WorkerがLunchへ行く。 Residenceの住民が食料品や日用品を買う。

Hotel Guestが食事やShoppingをする。 Business Meetingの前後にCafeを使う。 こうした異なるEstate利用者が一か所へ集まります。 そのためAyala Center Cebuは単独で集客するMallであると同時に、周囲のOffice、Hotel、Residenceの利便性を高める都市機能でもあります。

逆に考えると、周囲にOfficeやResidenceがあることでMallにも安定した利用者が生まれます。 MallがEstateを支え、EstateがMallを支える。 これが単独Shopping Mallとの大きな違いです。

OfficeはMallの近くにあることで使いやすくなる

Office Workerにとって、仕事中に必要なのはOfficeだけではありません。 Lunchを食べる場所があります。 Coffeeを買う場所があります。 Bankへ行くことがあります。

MeetingでHotelやRestaurantを使うこともあります。 仕事帰りにSupermarketやPharmacyへ寄ることもあります。 Cebu Business Parkでは、こうしたServiceをEstateの外へ探しに行かなくても、比較的近い範囲で利用できます。

Ayala Landの公式資料がCBPを「world-class utilities」を備え、Top Local and International Companiesが入るCentral Business Districtとして説明している背景には、Office Buildingそのものだけではなく、それを支える都市機能が一緒に配置されていることがあります。

企業から見ても、社員が働きやすく、Clientを迎えやすいLocationになることはOffice Locationの価値につながります。

住宅とCo-livingの役割

ResidenceをBusiness Districtの外に置かなかった Cebu Business Parkの特徴の一つは、Business Districtの中にHigh-rise Residenceがあることです。 The Alcoves、Solinea、Sedona ParcなどのResidential DevelopmentがEstate内に配置され、OfficeやMallと近い距離で共存しています。 これは単に「土地が余っていたからCondominiumを建てた」という考え方ではありません。

Ayala LandのMixed-use Estateそのものが、

住宅をEstate内に置くことで、住む・働く・買うという日常の行動を近い範囲で結べます。

Leisure を同じ地区に組み込む考え方だからです。 Business Districtの中に住めば、Officeまでの移動時間を短くできます。 MallやRestaurantも近くなります。 Bank、Clinic、CafeなどDaily Serviceも利用しやすくなります。

Cebu CityではTrafficが生活時間に大きく影響するため、職場と生活施設を近づけることには大きな意味があります。

2025年にはCo-livingまで加わった

CBPのResidential機能は、High-end Condominiumだけではありません。 Ayala LandはEstate内にCityFlats Cebu Business ParkというCo-living Developmentも加えています。 2024年のTopping-off時点でAyala Landは、この施設をCebu City中心部で働く人などを想定したUrban Living Spaceとして位置づけ、2025年のOpeningを予定していました。

これはCBPのMaster Planが固定されたものではなく、時代に合わせてResidentialの形を増やしていることを示しています。

1990年代にはBusiness Park内のHigh-rise Residenceが新しい考え方でした。 その後はPremium Condominium、Multi-tower Residenceが増え、現在はCo-livingも加わっています。 「Business Districtの中で暮らす」という基本思想は変わっていませんが、住み方そのものは変化しています。

出張者を支えるHotelと専門サービス

Hotelを入れることでBusiness TravellerもEstateに取り込む Seda Ayala Center CebuもMaster Planの中で重要な役割を持っています。 Business Districtには、そこへ毎日通勤する社員だけではなく、Cebuへ出張してくるBusiness Travellerもいます。 もしOfficeだけがあってHotelが遠ければ、毎日Trafficの中を移動しなければなりません。

しかし、Office、Hotel、Mall、Restaurantが同じBusiness District内にあれば、 HotelからMeetingへ行く。 Officeで仕事をする。 Mallで食事をする。

その後Hotelへ戻る。 という一連の行動を比較的小さな範囲で完結できます。 このためHotelも単なる宿泊施設ではなく、Business Districtを成立させるInfrastructureの一つと考えられます。 Bank・Professional Servicesを近くに置く意味

CBPにはBank、Insurance、Accounting Firm、Professional Servicesも集積しています。 これは前の記事で詳しく整理しました。 Master Planの視点から見ると、これらはOffice Districtを支えるBusiness Support Functionです。 企業にはBanking Serviceが必要です。

AccountingやAuditが必要です。 Insuranceが必要です。 ConsultingやTax Serviceを使うこともあります。 そのようなService Providerが同じBusiness Districtに集まれば、企業同士の接点も生まれます。

つまりCBPは単に「企業のOfficeを置く場所」ではなく、

企業活動そのものが回りやすい環境をつくる

という構造になっています。 これがFinancial・Professional Servicesが集まる理由ともつながっています。

施設を結ぶ道路と再整備

RoadもMaster Planの一部

Buildingだけを見ていると忘れがちですが、RoadもCebu Business ParkのMaster Planを構成する重要な要素です。 Ayala Landの公式資料では、CBPの主要道路がCebu City北部のRadial Road Networkの重要な一部として機能すると説明しています。

つまりCBP内部だけで完結するPrivate Roadではなく、Estateと周辺のCebu Cityをつなぐ都市Infrastructureとしても機能しています。 Cardinal Rosales Avenue、Mindanao Avenue、Luzon Avenue、Samar LoopなどによってOffice、Mall、Residence、Hotelがつながり、さらにEstate外の主要道路へ接続します。

Mixed-use Estateでは、施設を近くに置くだけでは不十分です。 それらをどう移動できるかまで設計されて初めて、一つの街として機能します。

30年以上たったMaster Planを現在も更新している

Cebu Business Parkが面白いのは、1989年につくったMaster Planをそのまま使い続けているわけではないことです。 Ayala Landは2021年からCBPの大規模Redevelopmentを開始し、

InfrastructureOpen SpaceSite ResiliencePedestrian MobilityBicycle Mobility などを更新しています。 つまり、Buildingを建て替えるだけではありません。 街の使い方そのものを再設計しているわけです。 これは成熟したBusiness Districtにとって重要です。

30年前と現在では、車の量も違います。 働き方も違います。 Residenceの数も違います。 歩行者に求められる環境も変わっています。

その変化に合わせてMaster Plan側も更新されています。

Mindanao Avenueの再整備を見ると考え方が分かる

Redevelopmentの具体例がMindanao Avenueです。

2024年にPhase 1が進められ、Drainage Line UpgradeRoad WideningSidewalk WideningStreetscape ImprovementPedestrianization

などが実施されました。 さらにYellow Copperpodなどの植栽を進め、歩行環境とLandscapeを同時に改善しています。 Ayala Land Estates側は、このProjectについて、単に機能的なUrban Spaceをつくるだけでなく、Resident、Worker、Visitorが過ごしやすく、CommunityとしてのSense of Placeを高めることを目的にしています。 ここに現在のMaster Planの考え方がよく表れています。

昔のBusiness Districtなら、「車がスムーズに走れる道路」が最優先だったかもしれません。

現在の道路再整備は、車だけでなく歩行者、自転車、植栽も対象にしています。

Open Space を一緒に考える方向へ変化しています。

道路と公園を交流の場に変える

Car-Free Sundaysも「街をどう使うか」のExperiment

2024年にはCebu Business ParkとCebu I.T. ParkでCar-Free Sundaysも実施されました。 対象道路を朝の一定時間Vehicle-Freeにし、Walking、Cycling、Runningなどに使えるPedestrian-friendly Spaceへ変える取り組みです。 これはBuildingの配置とは直接関係がないように見えます。 しかしMaster-planned Estateという視点では重要です。

道路を「車が通るためだけの場所」と考えず、時間によって人が集まるPublic Spaceとしても利用する。 つまりEstateを固定された建築物の集合ではなく、人の使い方まで含めてDesignする考え方です。

Central Parkを新しくした理由も同じ

2025年4月には、新しいCBP Central ParkがCardinal Rosales Avenue沿いにOpenしました。

このParkはGreen Spaceとしてだけではなく、Pet Park、Farmers Market、Food Pop-up、Community Event などを取り入れ、人が集まるConvergence Pointとして設計されています。 Ayala Land側も、CBPをBusiness Hubだけではなく、Life、Nature、Peopleが共存するEnvironmentとして更新していく考えを示しています。 これは非常に重要な変化です。 昔のCBDではParkを「Buildingを建てない場所」と考えることがあります。

Central Parkは休憩、運動、人との交流にも使う場所として設計されています。

Eventをする

Petとの時間や買い物も、公園の使い方として想定されています。

という都市機能を持たせています。 つまりOpen SpaceもMaster Planの一部です。

建物配置から街の使いやすさへ

2026年のMaster Planは「建物の配置」だけではない

Master Planという言葉を聞くと、地図の上にBuildingを配置した設計図を想像しやすいと思います。 しかし、2026年のCebu Business Parkを見ると、Master Planの対象はさらに広がっています。 Buildingの用途。 Road。

Sidewalk。 Green Space。 Landscape。 Bike Lane。

Community Space、交通、Estate全体の災害対応力もまとめて更新しています。

2024年のRedevelopmentではSite Resiliency、Streetscape、Civic Space、Gateway Signage、Pedestrianizationまで含む長期計画が示されました。

現在のCBPは新築の段階から、成熟した街を使いやすく更新する段階へ進んでいます。

へ進んでいます。

なぜMixed-useにするのか

では、なぜOffice、Mall、Residence、Hotel、Parkをこれほど近くに置くのでしょうか。 一つの理由だけではありません。 しかし、街の使われ方を見るといくつかの効果が分かります。 まず、Officeだけの街より利用時間が長くなります。

Residenceがあれば夜も人がいます。 Mallがあれば休日も人が訪れます。 HotelがあればVisitorがいます。 RestaurantやCafeは、それらすべての利用者を受け入れます。

さらに、複数の用途を近づけることで、移動距離を短くできます。 Ayala Land President and CEOのAnna Ma. Margarita Dyも2025年のEstate方針の中で、Residence、Office、Retail Hub、Green Spaceを「それぞれが一緒に機能するようMasterplanする」という考えを説明しています。 これがMixed-use Estateの基本です。 Cebu Business Parkは「Mallを中心にした街」なのか

現在のCBPを見るとAyala Center Cebuの存在感が非常に大きいため、「Mallを中心につくった街」

のようにも見えます。 しかし歴史的にはCBPが1989年にLaunchされ、Ayala Center Cebuは1994年に後から加わりました。

Mallだけを起点に周囲ができたのではなく、複数用途を組み合わせて計画されたEstateです。

のではありません。 Business Districtという大きなEstate Planが先にあり、その中のRetail AnchorとしてAyala Center Cebuが加わった という方が正確です。 その後もOffice、Hotel、Residenceなどを追加し、Estate全体が高密度化してきました。

この順番を理解すると、CBPと単独Mall Developmentの違いが分かります。

街とともに変わる設計思想

Cebu Business Parkは小さな街として考えると分かりやすい

CBPを理解する一番簡単な方法は、一つのPropertyではなく小さな街として考えることです。 街には仕事をする場所があります。 住む場所があります。 Shoppingする場所があります。

Hotelがあります。 Bankがあります。 Restaurantがあります。 Clinicがあります。

Parkがあります。 Roadがあります。 Cebu Business Parkでは、これらを約50haの範囲へ計画的に集めています。 そのため「Ayala Center Cebuの横にCondominiumがある」「Officeの向かいにHotelがある」という配置にも理由があります。

それぞれが単独で存在するのではなく、他の都市機能を利用し合うことを前提にしたEstateだからです。

Master Planは固定されず、街と一緒に変わる

Cebu Business Parkは30年以上前につくられたEstateです。 しかし、1989年のPlanをそのまま保存しているわけではありません。 Office需要が増えればOffice Buildingが追加されました。 Residential需要が増えればCondominiumが増えました。

IT・BPOの成長に合わせてPEZA対応Officeが増えました。 現在はWalkability、Green Space、Community、Resilienceへ重点が広がっています。 Ayala Landは2021年以降のRedevelopmentについて、Infrastructure、Open Space、Pedestrian・Bicycle Mobilityを更新し続ける方針を示しています。 つまりMaster Planとは、最初に一度つくって終わる完成図ではありません。

Cebuの変化に合わせてEstateを更新する長期的な設計思想と考える方が、現在のCBPには合っています。

Cebu Business Parkの都市設計を一言でまとめると

Cebu Business Parkでは、Mall、Office、Hotel、Residenceが偶然隣り合っているわけではありません。

約50haを、働く・住む・買う・食べる・泊まる・運動する・休む場所として計画しました。

こうした複数用途を一つのEstateに配置した結果です。 Ayala Center CebuはRetail Anchorになり、Officeは企業と雇用を生み、ResidenceはBusiness District内での生活を可能にします。SedaはBusiness Travellerを受け入れ、BankやProfessional Servicesが企業活動を支えます。

そしてRoad、Sidewalk、Central Parkなどが、それらをつないでいます。 さらに現在は、単にBuildingを追加するだけではなく、Walkability、Green Space、Pedestrianization、Community Spaceまで含めてEstateを再設計しています。

「一つの用途の土地をつくる」のではなく、「一つの街として機能させる」。 これが、Cebu Business ParkのMaster Planを理解する一番重要なポイントです。

Cebu Business Park｜Master Planデータまとめ

参考情報

情報確認日：2026年9月16日

主な確認先：