セブ・ビジネス・パークはなぜMall・Office・Residenceが隣り合う？Master Planを読み解く

都市機能が互いを支えるマスタープラン

Cebu Business Parkのマスタープランを先に整理

Ayala Land Estatesは現在も、エステート開発について、住宅、商業、オフィス、ホテル、レジャーを一つのマスタープランへ統合する考え方を明確にしています。Cebu Business ParkはMakati CBD、Bonifacio Global City、Nuvaliなどと並ぶ同社の代表的な複合用途型エステートとして位置づけられています。

ここで重要なのは、「いろいろな施設がある」ことではありません。それぞれが互いに使われることを前提として配置されていることです。

ビジネス地区なのに、なぜオフィスだけにしなかったのか
ビジネス地区と聞くと、高層オフィスビルが並ぶ地区を想像します。しかし、オフィスだけを集めると、街の利用時間は営業時間に偏りやすくなります。朝に社員が入り、夕方から夜には帰り、休日には人が減り、仕事以外の目的で訪れる人も少なくなります。

Cebu Business Parkは、このような単一用途のオフィス地区とは違う方向で開発されました。Ayala Landのエステート開発では、オフィスだけでなく住宅、商業、ホテル、レジャーを組み合わせることで、一日の中でも平日・休日でも異なる目的の人がエステートを利用する仕組みをつくっています。CBPでは朝はオフィスへ向かう人が動き、昼にはレストランやカフェが使われ、夕方にはモールや住宅へ人が移ります。

ホテルには宿泊者がいます。コンドミニアムには住民がいます。休日には買い物や食事、公園を目的に人が訪れます。このように、一つの用途だけに依存しないことが複合用途型エステートの基本構造です。

モールとオフィスの相互関係

Ayala Center Cebuは「モール」ではなくエステートの核

Cebu Business Parkのマスタープランを理解するうえで、Ayala Center Cebuの位置づけは非常に重要です。一般的には大型ショッピングモールとして知られていますが、エステート全体から見ると、Ayala Center Cebuは買い物・飲食・エンターテインメント・日常サービスを集約する核の施設（アンカー施設）です。オフィスで働く人がランチへ行き、周辺に住む人が食料品や日用品を買い、ホテルの宿泊客が食事や買い物をし、商談の前後にカフェを使います。

こうした異なる利用者が一か所へ集まります。そのためAyala Center Cebuは単独で集客するモールであると同時に、周囲のオフィス、ホテル、住宅の利便性を高める都市機能でもあります。

逆に考えると、周囲にオフィスや住宅があることでモールにも安定した利用者が生まれます。モールがエステートを支え、エステートがモールを支える。これが単独のショッピングモールとの大きな違いです。

オフィスはモールの近くにあることで使いやすくなる

オフィスで働く人にとって、仕事中に必要なのはオフィスだけではありません。ランチを食べる場所やコーヒーを買う場所も要りますし、銀行へ行くこともあります。打ち合わせでホテルやレストランを使うこともあります。仕事帰りにスーパーや薬局へ寄ることもあります。

Cebu Business Parkでは、こうしたサービスをエステートの外へ探しに行かなくても、比較的近い範囲で利用できます。

Ayala Landの公式資料がCBPを、世界水準のユーティリティ設備（world-class utilities）を備え、国内外の大手企業が入る中心業務地区として説明している背景には、オフィスビルそのものだけではなく、それを支える都市機能が一緒に配置されていることがあります。

企業から見ても、社員が働きやすく、取引先を迎えやすい立地になることは、オフィスの立地としての価値につながります。

住宅とコリビングの役割

住宅をビジネス地区の外に置かなかった
Cebu Business Parkの特徴の一つは、ビジネス地区の中に高層住宅があることです。The Alcoves、Solinea、Sedona Parcなどの住宅開発がエステート内に配置され、オフィスやモールと近い距離で共存しています。これは単に「土地が余っていたからコンドミニアムを建てた」という考え方ではありません。

Ayala Landの複合用途型エステートは、そもそも住宅やレジャーまで同じ地区に組み込む考え方でつくられているからです。住宅をエステート内に置くことで、住む・働く・買うという日常の行動を近い範囲で結べます。

ビジネス地区の中に住めば、オフィスまでの移動時間を短くできます。モールやレストランも近くなります。銀行、クリニック、カフェなどの日常サービスも利用しやすくなります。

セブ市では渋滞が生活時間に大きく影響するため、職場と生活施設を近づけることには大きな意味があります。

2025年にはコリビングまで加わった

CBPの住宅機能は、高級コンドミニアムだけではありません。Ayala Landはエステート内にCityFlats Cebu Business Parkというコリビング施設も加えています。2024年の上棟時点でAyala Landは、この施設をセブ市中心部で働く人などを想定した都市型の住まいとして位置づけ、2025年の開業を予定していました。

これはCBPのマスタープランが固定されたものではなく、時代に合わせて住宅の形を増やしていることを示しています。

1990年代にはビジネスパーク内の高層住宅が新しい考え方でした。その後はプレミアムクラスのコンドミニアムや複数棟からなる住宅が増え、現在はコリビングも加わっています。「ビジネス地区の中で暮らす」という基本思想は変わっていませんが、住み方そのものは変化しています。

出張者を支えるホテルと専門サービス

ホテルを入れることで出張者もエステートに取り込む
Seda Ayala Center Cebuもマスタープランの中で重要な役割を持っています。ビジネス地区には、そこへ毎日通勤する社員だけではなく、セブへ出張してくる人もいます。もしオフィスだけがあってホテルが遠ければ、毎日渋滞の中を移動しなければなりません。

しかし、オフィス、ホテル、モール、レストランが同じビジネス地区内にあれば、ホテルから打ち合わせへ行き、オフィスで仕事をし、モールで食事をして、その後ホテルへ戻るという一連の行動を比較的小さな範囲で完結できます。このためホテルも単なる宿泊施設ではなく、ビジネス地区を成立させるインフラの一つと考えられます。

銀行・専門サービスを近くに置く意味
CBPには銀行、保険会社、会計事務所、専門サービスも集積しています。これは別の記事で詳しく整理しました。マスタープランの視点から見ると、これらはオフィス地区を支えるビジネス支援機能です。企業には銀行サービスが必要ですし、会計や監査、保険も必要です。コンサルティングや税務サービスを使うこともあります。

そのようなサービス事業者が同じビジネス地区に集まれば、企業同士の接点も生まれます。

つまりCBPは、単に「企業のオフィスを置く場所」ではありません。

企業活動そのものが回りやすい環境をつくる

CBPは、企業活動そのものが回りやすい環境をつくる構造になっています。これが、金融・専門サービスが集まる理由ともつながっています。

施設を結ぶ道路と再整備

道路もマスタープランの一部

建物だけを見ていると忘れがちですが、道路もCebu Business Parkのマスタープランを構成する重要な要素です。Ayala Landの公式資料では、CBPの主要道路がセブ市北部の放射状道路網（Radial Road Network）の重要な一部として機能すると説明しています。

つまりCBP内部だけで完結する私道ではなく、エステートと周辺のセブ市をつなぐ都市インフラとしても機能しています。Cardinal Rosales Avenue、Mindanao Avenue、Luzon Avenue、Samar Loopなどによってオフィス、モール、住宅、ホテルがつながり、さらにエステート外の主要道路へ接続します。

複合用途型エステートでは、施設を近くに置くだけでは不十分です。それらの間をどう移動できるかまで設計されて初めて、一つの街として機能します。

30年以上たったマスタープランを現在も更新している

Cebu Business Parkが面白いのは、1989年につくったマスタープランをそのまま使い続けているわけではないことです。Ayala Landは2021年からCBPの大規模な再開発を開始し、インフラ、オープンスペース、敷地の災害への強さ（サイトレジリエンス）、歩行者の移動環境、自転車の移動環境などを更新しています。

つまり、建物を建て替えるだけではなく、街の使い方そのものを再設計しているわけです。これは成熟したビジネス地区にとって重要です。

30年前と現在では、車の量も、働き方も、住宅の数も違います。歩行者に求められる環境も変わっています。

その変化に合わせてマスタープラン側も更新されています。

Mindanao Avenueの再整備を見ると考え方が分かる

再開発の具体例がMindanao Avenueです。

2024年にフェーズ1が進められ、排水管の改修、道路の拡幅、歩道の拡幅、街路景観の改善、歩行者優先化などが実施されました。

さらにYellow Copperpodなどの植栽を進め、歩行環境と景観を同時に改善しています。Ayala Land Estates側は、このプロジェクトについて、単に機能的な都市空間をつくるだけでなく、住民、働く人、訪れる人が過ごしやすく、コミュニティとしての「場所らしさ」（Sense of Place）を高めることを目的にしています。ここに現在のマスタープランの考え方がよく表れています。

昔のビジネス地区なら、「車がスムーズに走れる道路」が最優先だったかもしれません。

現在の道路再整備は、車だけでなく歩行者、自転車、植栽、オープンスペースを一緒に考える方向へ変化しています。

道路と公園を交流の場に変える

Car-Free Sundaysも「街をどう使うか」の実験

2024年にはCebu Business ParkとCebu I.T. ParkでCar-Free Sundaysも実施されました。対象道路を朝の一定時間、車両通行止めにして、ウォーキング、サイクリング、ランニングなどに使える歩行者向けの空間へ変える取り組みです。これは建物の配置とは直接関係がないように見えます。しかし、マスタープランに基づいて開発されたエステートという視点では重要です。

道路を「車が通るためだけの場所」と考えず、時間によって人が集まる公共空間としても利用する。つまりエステートを固定された建築物の集合ではなく、人の使い方まで含めてデザインする考え方です。

Central Parkを新しくした理由も同じ

2025年4月には、新しいCBP Central ParkがCardinal Rosales Avenue沿いにオープンしました。

この公園は緑地としてだけではなく、ペットパーク、ファーマーズマーケット、フードのポップアップ、コミュニティイベントなどを取り入れ、人が集まる場所（Convergence Point）として設計されています。Ayala Land側も、CBPをビジネスの拠点だけではなく、暮らし、自然、人が共存する環境として更新していく考えを示しています。これは非常に重要な変化です。昔のCBD（中心業務地区）では、公園を「建物を建てない場所」と考えることがありました。

一方、Central Parkは、休憩、運動、人との交流、イベント、ペットとの時間、買い物といった使い方を想定して設計され、公園に都市機能を持たせています。つまりオープンスペースもマスタープランの一部です。

建物配置から街の使いやすさへ

2026年のマスタープランは「建物の配置」だけではない

マスタープランという言葉を聞くと、地図の上に建物を配置した設計図を想像しやすいと思います。しかし、2026年のCebu Business Parkを見ると、マスタープランの対象はさらに広がっています。建物の用途、道路、歩道、緑地、景観、自転車レーン、コミュニティスペース、交通、エステート全体の災害対応力までまとめて更新しています。

2024年の再開発では、敷地の災害への強さ（Site Resiliency）、街路景観、市民のための空間、エリア入口の案内サイン、歩行者優先化まで含む長期計画が示されました。

現在のCBPは新築の段階から、成熟した街を使いやすく更新する段階へ進んでいます。

なぜ複合用途にするのか

では、なぜオフィス、モール、住宅、ホテル、公園をこれほど近くに置くのでしょうか。一つの理由だけではありません。しかし、街の使われ方を見るといくつかの効果が分かります。まず、オフィスだけの街より利用時間が長くなります。

住宅があれば夜も人がいます。モールがあれば休日も人が訪れます。ホテルがあれば外から訪れる人がいます。レストランやカフェは、それらすべての利用者を受け入れます。

さらに、複数の用途を近づけることで、移動距離を短くできます。Ayala Landの社長兼CEO、Anna Ma. Margarita Dyも2025年のエステート方針の中で、住宅、オフィス、商業拠点、緑地を「それぞれが一緒に機能するように計画する（masterplan）」という考えを説明しています。これが複合用途型エステートの基本です。

Cebu Business Parkは「モールを中心にした街」なのか
現在のCBPを見るとAyala Center Cebuの存在感が非常に大きいため、「モールを中心につくった街」のようにも見えます。しかし歴史的には、CBPが1989年に始動し、Ayala Center Cebuは1994年に後から加わりました。

モールだけを起点に周囲ができたのではなく、複数の用途を組み合わせて計画されたエステートです。ビジネス地区という大きなエステートの計画が先にあり、その中の商業の核としてAyala Center Cebuが加わったという方が正確です。その後もオフィス、ホテル、住宅などを追加し、エステート全体が高密度化してきました。

この順番を理解すると、CBPと単独のモール開発との違いが分かります。

街とともに変わる設計思想

Cebu Business Parkは小さな街として考えると分かりやすい

CBPを理解する一番簡単な方法は、一つの物件ではなく小さな街として考えることです。街には、仕事をする場所、住む場所、買い物をする場所があり、ホテル、銀行、レストラン、クリニック、公園、道路があります。

Cebu Business Parkでは、これらを約50haの範囲へ計画的に集めています。そのため「Ayala Center Cebuの横にコンドミニアムがある」「オフィスの向かいにホテルがある」という配置にも理由があります。

それぞれが単独で存在するのではなく、他の都市機能を利用し合うことを前提にしたエステートだからです。

マスタープランは固定されず、街と一緒に変わる

Cebu Business Parkは30年以上前につくられたエステートです。しかし、1989年の計画をそのまま保存しているわけではありません。オフィス需要が増えればオフィスビルが追加されました。住宅需要が増えればコンドミニアムが増えました。

IT・BPOの成長に合わせてPEZA対応のオフィスが増えました。現在は歩きやすさ、緑地、コミュニティ、レジリエンス（災害への強さ）へ重点が広がっています。Ayala Landは2021年以降の再開発について、インフラ、オープンスペース、歩行者・自転車の移動環境を更新し続ける方針を示しています。つまりマスタープランとは、最初に一度つくって終わる完成図ではありません。

セブの変化に合わせてエステートを更新する長期的な設計思想と考える方が、現在のCBPには合っています。

Cebu Business Parkの都市設計を一言でまとめると

Cebu Business Parkでは、モール、オフィス、ホテル、住宅が偶然隣り合っているわけではありません。

約50haを、働く・住む・買う・食べる・泊まる・運動する・休む場所として計画し、こうした複数の用途を一つのエステートに配置した結果です。

Ayala Center Cebuは商業の核になり、オフィスは企業と雇用を生み、住宅はビジネス地区内での生活を可能にします。Sedaは出張者を受け入れ、銀行や専門サービスが企業活動を支えます。

そして道路、歩道、Central Parkなどが、それらをつないでいます。さらに現在は、単に建物を追加するだけではなく、歩きやすさ、緑地、歩行者優先化、コミュニティスペースまで含めてエステートを再設計しています。

「一つの用途の土地をつくる」のではなく、「一つの街として機能させる」。これが、Cebu Business Parkのマスタープランを理解する一番重要なポイントです。

Cebu Business Park｜マスタープランのデータまとめ

参考情報

情報確認日：2026年9月16日

主な確認先：