宿务市SRP的用途分区与建筑规则：填海地上可以建什么？

土地利用规划、用途分区与开发计划的作用不同

CLUP是Comprehensive Land Use Plan（综合土地利用规划）的缩写，是表示全市土地利用方向的规划。Zoning Ordinance（分区条例）是规范土地利用的条例，实际适用时需要把条文和指定图结合起来看。另一方面，开发商的总体规划（Master Plan）表示的是该开发商希望在区域内如何布置设施、推进开发。即使同一张地图上写着住宅或商业，也不能把城市规划上的指定和开发商的构想等同起来，这是基本原则。

据当地报纸报道，2025年6月，宿务市议会通过了全面修订的用途分区条例。因此，把网上能找到的1996年第1656号条例（Ordinance No. 1656）直接当作现行全部规则引用并不合适。旧资料可以帮助了解制度沿革，但现行适用需要把修订、生效以及获批的指定图都纳入确认范围。（SunStar关于2025年6月修订的报道）

此外，2025年12月也有报道称，有城市规划专家对规划和条例的程序提出质疑。这只是表达了异议的信息，并不意味着法院已判定条例无效。既不要只凭表决的新闻断定适用范围，也不要只凭异议的新闻把条例当作无效，而应以适用于具体地块的正式文件为准。MYTV关于规划程序异议的报道

如何区分Commercial、Mixed-use与Open Space

SRP的介绍中反复出现Commercial（商业）、Mixed-use（混合用途）、Open Space（开放空间）等词。但这些词究竟是行政上的用途分区名称、项目计划中的用途说明，还是指设施内部的空间，含义会不同。下表只是帮助区分这些用语，并不表示SRP全域被直接指定为这三种法定分区。

例如，City di Mare官方网站介绍了包括住宅、商业、办公和零售在内的综合开发构想。这是了解该区域目标的一手信息，但并不能证明区域内所有土地都无条件允许所有用途。以住宅为主的街区与商业用地需要确认的规划和条件可能不同，不要从区域名称直接跳到单个地块能否建造的结论。City di Mare官方网站（开发构想）SRP一带已开业的商业设施可参考宿务4家SM商场比较。

Open Space也需要同样注意。仅凭效果图上画成绿色的地方，无法确定它是公共公园、私有地内的绿地，还是建筑周围需要保留的空地。是否对公众开放属于使用问题，是否属于建筑规划中必须确保的空间则属于规制问题，两者也要分开。不能把宣传中的绿地比例直接用于计算法定空地率或可建面积。

Locational Clearance是核对地点与用途的资料

宿务市Office of the Building Official（建筑官员办公室，OBO）公开的清单列出了Locational Clearance、Parking Data（停车数据）与Zoning Board Resolution（分区委员会决议）、Barangay Clearance（村级许可）等。土地登记和税务相关资料也作为单独项目要求提交。从文件分开列出这一点也可以看出，土地权利、选址与用途、建筑设计并不是同一项确认。实际需要提交的项目会因新建、改建、申请人与业主的关系等而不同，需要对照市政府的最新说明。（宿务市OBO公开清单）

在SRP具体推进这项确认，不只需要城镇项目或商场的名称，还需要地块编号（Lot编号）、所在地、用地图和计划用途。Google地图上的设施定位点可以作为位置参考，但不能代替登记上的边界或用途分区的指定。只有把“SRP的土地”这一宽泛说法缩小到具体的一宗土地和项目内容，才能核对适用的规则。

建筑许可与开始使用的许可不同

菲律宾《国家建筑法》（National Building Code），即第1096号总统令（Presidential Decree No. 1096），在第301条规定了建筑许可，在第309条规定了Certificate of Occupancy（使用许可证）。后者与建筑的使用、入住有关，与建造阶段的许可是分开的。仅凭外观完工、开始招租或持有建筑许可，并不能判断计划用途的开始使用也已获批。（最高法院E-Library：PD No. 1096）

在既有建筑中引入新用途时，这一区别也很重要。该法第309条也提到既有使用、占用类别的变更，不能因为建筑早已存在就自动认可新的使用方式。例如，同一层楼是作为店铺使用还是改作其他用途，需要确认的规划就会不同。市政府也分别公开了Building Permit（建筑许可）和Occupancy（使用许可）的清单。宿务市申请文件说明

ECC不能代替用途分区或建筑许可

在环境手续中，Environmental Compliance Certificate（环境合规证书）简称ECC，Certificate of Non-Coverage（非覆盖证明）简称CNC。菲律宾环境与自然资源部（DENR）的DAO 2003-30规定，发放ECC或CNC并不免除根据其他法令取得政府许可或Clearance的义务。“已完成环境手续”与“市政府已认可该地点、用途和建筑”这两种说法必须分开。（DENR：DAO 2003-30 第4.2项）

另外，ECC和CNC并不是项目方可以随意选择的同类证明。在环境管理局（EMB）的在线判定中，是根据项目类型和条件确认是否属于制度对象。即使是CNC，也不代表不需要符合其他环境法规。对于区域填海项目的资料和在其上新实施的建筑、运营项目的资料，也要确认对象项目、地点和规模是否一致。EMB的CNC项目判定

不能因为是填海地就决定高度或可建面积

Reclaimed Land（填海地）是说明土地形成方式的词，本身并不是表示“可以建到几层”的用途分区名称。在建筑判断中，除用途外，还需要结合用地条件、结构设计、与道路的关系、空地和停车规划等。SRP内有高楼，也不能作为其他地块获准同样高度的依据。比起看周边外观反推规则，阅读目标土地和建筑的审批资料更可靠。

尤其是相当于建筑密度的用地建筑面积比例、与容积相关的指标、退界、高度等，不要只截取数字。如果不清楚某个数值对应的是哪块土地、哪种用途、哪个项目、哪一版条例，就无法套用到其他物业上。本文尚未确认适用于SRP全域的共同上限值，因此没有刊载统一的层数、高度或空地率。具体能否建造，需要由市政府主管窗口和负责设计的持证专业人员按地块确认。

SRP能建什么，取决于各地块和各项目的资料

SRP的综合开发正在推进，但区域的未来蓝图与各地块的建筑条件是不同的信息。用途分区与选址确认、开发商获批的规划、建筑许可、环境手续以及与开始使用相关的资料，需要按各自的作用分别阅读。不要只凭Commercial或Mixed-use这样的词判断能否建造，备齐土地、用途和项目内容一致的文件，才是理解SRP建筑规则的基础。SRP相关的活动与设施动态也可参考宿务2026年节庆与活动日历。