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宿务商务园区（Cebu Business Park）的土地，过去是Club Filipino, Inc. de Cebu使用的高尔夫球场和俱乐部设施。1988年，宿务省政府把原高尔夫球场的土地卖给Ayala一方；1989年Cebu Business Park项目启动，出售了100个商业地块；1994年Ayala Center Cebu开业。如今它是约50公顷、按规划建设的复合用途街区。从会员制球场变成多数人工作、居住和购物的城市中心，便利和就业增加了，但连续的大片绿地和作为公有地的未来选择也随之消失。
大家好，这里是NaviCebu编辑部。过去，这片土地上广阔的绿地由少数会员用来打高尔夫和社交。1988年，这块地被卖给Ayala一方，第二年即1989年，Cebu Business Park项目启动。1994年Ayala Center Cebu开业后，周围的办公楼、银行、酒店和住宅不断增加，宿务的商业和工作中心从市中心（Downtown）向东北方向扩展。
这并不只是高尔夫球场变成了购物中心。一块原本属于会员制设施的土地，变成了许多人工作、居住和购物的新城市中心。
结论：从会员制高尔夫球场到复合用途街区
Cebu Business Park的土地上，过去有Club Filipino, Inc. de Cebu使用的高尔夫球场和俱乐部设施。1962年菲律宾最高法院的判决资料记录了Club Filipino在向政府租借的土地上经营高尔夫球场、俱乐部会所、保龄球馆、酒吧兼餐厅等。
1988年，宿务省政府所有的原高尔夫球场土地被卖给Ayala一方。1989年Cebu Business Park项目启动，出售了100个商业地块。到1992年前后，主要土地的基础建设基本完成；1994年，Ayala Center Cebu开业。
如今的Cebu Business Park，是约50公顷、按规划建设的复合用途街区。
| 时期 | 这片土地的角色 |
|---|---|
| 1980年代以前 | Club Filipino的高尔夫球场 |
| 1988年 | 土地卖给Ayala一方 |
| 1989年 | Cebu Business Park项目启动 |
| 1990年代初 | 道路·地块·基础设施建设 |
| 1994年 | Ayala Center Cebu开业 |
| 2000年代 | 办公楼、IT相关设施、住宅增加 |
| 现在 | 商业·办公·住宅·酒店的复合街区 |
Cebu Business Park的建成，并没有让宿务的中心完全离开科隆（Colon）。科隆作为低价商业和公共交通的中心留了下来，Cebu Business Park则成为聚集企业办公室、购物中心、酒店和公寓的新中心。
Club Filipino与高尔夫球场时代
Club Filipino是什么？
Club Filipino, Inc. de Cebu是会员进行体育和社交活动的俱乐部。根据1962年最高法院的判决，俱乐部的宗旨包括为会员提供：
- 高尔夫
- 网球
- 体育馆
- 保龄球
- 台球
- 其他运动
俱乐部不仅有高尔夫球场，还经营俱乐部会所、保龄球馆和酒吧兼餐厅。判决资料还记载，高尔夫球场的土地是向政府租借的。也就是说，这里并不是民间俱乐部完全拥有的高尔夫球场，而是由俱乐部使用政府所有的土地。
高尔夫需要大片土地，但日常使用者仅限会员和他们的客人。在城市还没有现在这么大的年代，才有可能在靠近市区的地方维持一座大型高尔夫球场。
高尔夫球场在哪里？
原高尔夫球场位于今天包括Ayala Center Cebu和Cebu Business Park在内的地区。现在的Cardinal Rosales Avenue、Mindanao Avenue、Luzon Avenue等，都是开发商务园区时修建的道路。
高尔夫球场时代，并没有今天这样的街区、办公楼和公寓。在大片绿地中分布着：
- 球道
- 果岭
- 俱乐部会所
- 运动设施
- 管理设施
走在今天的Cebu Business Park，道路呈曲线，楼与楼之间有公园和绿化。但现在的道路不一定与过去的球道完全一致。要准确比较，需要把原高尔夫球场的平面图或航拍照片叠加到现在的地图上。
为什么政府拥有高尔夫球场的土地？
Club Filipino租用政府所有的土地经营高尔夫球场。当时，高尔夫球场也是宿务商界人士和有影响力人物聚会的社交场所。但随着城市发展，人们越来越认为，少数会员使用大片公有地，不如把这块地用于更多人和经济活动。
作为高尔夫球场，可以维持大片绿地；而作为商业·商务区开发，则可能带来：
- 土地出售收入
- 房产税
- 企业进驻
- 就业
- 住宅
- 道路
- 商业设施
出售原高尔夫球场不只是一笔房地产交易，而是关于宿务要如何利用土地发展的选择。
1988年土地出售，Ayala来到宿务
根据城市研究和当时的报道，1988年宿务省政府把原Club Filipino高尔夫球场的土地卖给了Ayala一方。当时的宿务省省长是Emilio “Lito” Osmeña。
关于原高尔夫球场的面积，不同资料有不同说法：
- 40多公顷
- 约44公顷
- 约45公顷
- 约50公顷
这是因为作为高尔夫球场使用的土地、出售的土地和包括周边在内的开发区面积并不相同。整个Cebu Business Park的面积，在开发公司和菲律宾证券交易所（Philippine Stock Exchange）的资料中都写作50公顷。
| 数字 | 可能代表的含义 |
|---|---|
| 40多公顷 | 高尔夫球场实际使用的部分 |
| 约44～45公顷 | 政府出售的土地 |
| 50公顷 | 现在的Cebu Business Park开发区 |
使用这些数字时，需要分清是哪一部分的面积。
相关资料：The Philippine Star｜About the Club Filipino Golf Course；From Sugbu to Ceboom｜A Study on the Historical Development of the Urban Form of Cebu City
Ayala为什么来宿务？
Ayala是在马尼拉马卡蒂（Makati）开发商务区的企业。在马卡蒂，它把道路、办公楼、商业设施和住宅一体规划，打造吸引企业的街区。1980年代后期的宿务，已有以科隆为中心的商业区，但把以下要素组合起来的中央商务区还没有充分形成：
- 大面积办公楼层
- 停车场
- 新的通信设备
- 规划好的道路
- 高层建筑
- 酒店
- 公寓
原高尔夫球场靠近宿务市区，又有成片的面积。与其在被细分的市中心逐块收购土地，这里更容易规划大规模商务区。
1989年项目启动：先修路，再分地块
Cebu Business Park在1989年启动。根据当时的资料，Cebu Holdings出售了100个商业地块，并保留部分土地自行开发。这种方式下，开发公司不需要自己建造所有建筑。
先建设好：
- 道路
- 排水
- 电力
- 供水
- 通信
- 街区
- 公共空间
- 建筑规则
然后再把地块卖给企业和投资者。买下地块的企业盖起办公楼、银行、酒店、公寓等，街区就一步步建成。科隆是花了很长时间由一个个商人和建筑聚集起来的街区；Cebu Business Park则是先制定整体规划，再把企业和建筑放进去的街区。
相关资料：The Philippine Star｜Cebu Business Park: Cebu’s Premier District
50公顷有多大？
Cebu Business Park约50公顷。1公顷是10,000平方米，所以50公顷约为500,000平方米。以东京巨蛋（Tokyo Dome）的建筑面积为基准简单比较，约相当于10.7个。
不过，这50公顷并不全都盖了楼。区内包括：
- 道路
- 人行道
- 公园
- 绿化
- 购物中心
- 办公楼
- 酒店
- 公寓
- 停车设施
- 服务用地块
不是把原高尔夫球场那片大地换成一栋建筑，而是在土地上新建了道路和街区。
相关资料：Ayala Land｜Cebu Business Park
一开始并不是现在的样子
如今的Cebu Business Park高楼林立，但1989年项目刚启动时并不是这样的景观。Ayala Land的官方文章说，1994年Ayala Center Cebu开业时，商务园区大部分还是道路穿过、建筑很少的空地。
即使先有了道路和地块，建筑也不会一下子全部完工。企业买地、做建筑规划、确认需求后再分阶段建设。所以开发初期有一段“有路但楼少”的时期。这种状态在开发初期的Cebu IT Park和SRP也出现过。
最早的建筑是什么？
Cebu Business Park初期建成的建筑之一，是9层的Cebu Holdings Center。之后陆续加入了：
- Ayala Center Cebu
- 万豪（Marriott）酒店
- 城市体育俱乐部（City Sports Club）
- 银行
- 办公楼
现在的Cebu Holdings Center和周围高楼相比显得很矮，但在开发初期，它是展示商务园区方向的重要办公楼。只看今天的天际线，很难看出这个街区是从低层、中层建筑起步的。
1994年Ayala Center Cebu开业，改变了宿务人的生活
Cebu Business Park的转折点，是1994年Ayala Center Cebu开业。购物中心不只是卖东西的建筑，更是持续把人吸引到商务园区的核心。
只有办公楼的街区，节假日和晚上人会很少。但有了购物中心，人们就会为了以下目的而来：
- 购物
- 吃饭
- 看电影
- 约见
- 活动
- 家庭出游
对企业来说，附近有餐饮、银行、购物和酒店，对员工和客户都很方便。Ayala Center Cebu的出现，让Cebu Business Park不再只是分售土地，而是变成日常有人聚集的街区（Ayala商场可参考宿务Ayala商场指南）。
相关资料：Ayala Land｜Malls Move Up the Metropolis
购物中心改变了宿务的生活
在科隆，人们沿街逛多家店。而在Ayala Center Cebu，可以在有冷气的建筑里使用：
- 百货公司
- 超市
- 餐饮店
- 电影院
- 专卖店
- 服务窗口
雨天也方便走动，可以把车停在停车场再购物。这种购物方式受到有私家车的家庭和想躲开暑热与雨水的人欢迎。但购物中心的出现，不只是把店集中到一栋楼里。宿务人度过假日、见朋友、吃饭的地方，也从市中心的街道移到了购物中心（宿务各家SM商场的比较可参考宿务4家SM商场怎么选）。
办公楼、IT设施与住宅加入
购物中心周围聚集了办公楼
Ayala Center Cebu吸引了人流后，周围的办公楼、银行和酒店也多了起来。对企业来说，Cebu Business Park有以下优势：
- 规范的地址
- 大楼安保
- 停车场
- 通信环境
- 靠近酒店
- 靠近银行
- 靠近餐饮店
- 连接机场和港口
2000年代，IT·BPO相关企业使用的建筑也增加了。2006年2月6日，第986号总统公告（Proclamation No. 986）把Cebu Business Park内特定的5,138平方米地块指定为IT园区。
此外，Cebu IT Tower、Keppel Center等商务园区内的个别建筑，也由其他总统公告指定为IT中心。需要注意的是，并不是50公顷的Cebu Business Park整体被指定为一个PEZA（菲律宾经济区管理局）IT园区，指定需要按具体土地和建筑逐一确认。
相关资料：Lawphil｜Proclamation No. 986, February 6, 2006；Lawphil｜Proclamation No. 1014, Cebu IT Tower；Philippine Economic Zone Authority｜List of Economic Zones
住宅加入，不再只是“通勤的街区”
商务园区初期以从外面通勤的人为主。之后公寓增加，住在区内或步行范围内的人也多了。除了办公楼、购物中心和酒店，有了住宅，就成为以下所有时段都有人的复合用途街区：
- 早上
- 中午
- 晚上
- 平日
- 节假日
不过，商务园区内的住宅价格往往高于宿务的平均水平，并不是所有员工都能享受到“工作与居住相近”的好处。实际上，很多人从周边的村（barangay）或更远的地区通勤，这也导致交通量增加。
高尔夫球场的绿地还在吗？
作为高尔夫球场的土地上曾有大片草坪，如今大部分变成了道路和建筑。但开发计划中纳入了公园、绿化和公共空间。Cebu Business Park有：
- Ayala Terraces周边
- Cebu Business Park的开放空间
- 行道树
- 人行道沿线的绿化
- 小型公园
2011年Cebu Holdings一方的说明中，提出了把用地的30％用作公共空间的计划。但高尔夫球场整体的绿地，和分散在商务园区内的公共空间并不是一回事。高尔夫球场时代，大片绿地是连成一片的；现在则是在建筑和道路之间配置了受管理的绿地。
| 高尔夫球场的绿地 | 商务园区的绿地 |
|---|---|
| 大片连续 | 分散在多处 |
| 会员的运动使用 | 步行、休息、活动、景观 |
| 使用者受限 | 有一般人也能进入的地方 |
| 以草坪为主 | 树木、绿化与公园组合 |
| 建筑很少 | 配置在建筑之间 |
改变的不只是绿地面积，还有谁能使用它。
便利与代价：受管理的街区意味着什么
| 比较项目 | 过去｜Club Filipino高尔夫球场 | 现在｜Cebu Business Park |
|---|---|---|
| 主要用途 | 高尔夫·会员社交 | 商业·办公·住宅·住宿 |
| 使用者 | 会员与客人 | 员工、居民、购物者、旅客 |
| 土地 | 俱乐部使用政府所有地 | 民间按规划建设的街区 |
| 街道 | 球场内的通道 | 公共道路·区内道路·人行道 |
| 建筑 | 俱乐部会所、运动设施 | 购物中心、办公楼、酒店、公寓 |
| 绿地 | 连续的球道 | 分散的公园与绿化 |
| 就业 | 俱乐部运营与维护 | 零售、金融、IT、酒店等 |
| 在宿务的角色 | 会员制休闲设施 | 城市中央商务区之一 |
| 与外部的关系 | 与周围隔开的设施 | 与周边道路相连的商业区 |
它不只是从会员制休闲设施变成了多用途的城市，土地的使用条件和管理主体也发生了变化。
变方便的事
Cebu Business Park的开发，让许多城市功能集中到一个街区：
- 工作增加了
- 购物更方便了
- 有了商务地址
- 有了公共空间
- 加入了住宅和酒店
失去的东西
开发也让一些东西消失了：
- 连续的大片绿地
- 土地的余白
- 作为公有地的选择
- 与周边的连续性
受管理的街区是公共的街区吗？
Cebu Business Park的道路和公园很多人都能使用，但整个地区是作为一个管理区来运营的。安保、清洁、绿化、活动和建筑规则都是统一的，维持着一定的秩序。
这给使用者带来安心感。但另一方面，也很难像科隆那样让自发出现的摊贩和小商户自由营业。
| 管理区 | 既有市区 |
|---|---|
| 容易统一清洁和安保 | 管理主体有多个 |
| 可以统一建筑规则 | 每栋建筑的年代和业主不同 |
| 容易整理景观 | 各式招牌和店铺并列 |
| 可以挑选进驻店铺 | 小商户容易进入 |
| 环境稳定 | 有自然的变化与混杂 |
Cebu Business Park的舒适是靠管理营造的。但这种管理也包含选择谁能进驻、谁能做生意的权力。
相关资料：A Walled City of the 21st Century｜Cebu Business Park Case Study
比高尔夫球场时代有更多人能用吗？
只看使用人数，现在要多得多。高尔夫球场时代基本是会员和客人的地方；现在进购物中心不需要会员资格，办公楼、餐饮店、公园、酒店等有各种目的的人前来。
但并不是所有地方都能让所有人同样使用：
- 办公楼有门禁管理
- 公寓供住户使用
- 酒店以住客为主
- 餐饮店和购物中心需要消费
- 部分设施有使用条件
“开放的街区”和“谁都能无负担使用的街区”并不相同。
改变的不是土地，而是宿务打造中心的方式
从Club Filipino高尔夫球场到Cebu Business Park的变化，不只是楼变多了。过去宿务的中心，像科隆那样花很长时间才形成：许多商人、居民、学校和交通一点点聚集，成为街区。而Cebu Business Park是先有开发规划，再修路、分地块，以购物中心为吸引人流的核心，招来办公楼、酒店和住宅。
| 科隆型 | Cebu Business Park型 |
|---|---|
| 花时间自然形成 | 从整体规划开始 |
| 小块土地集合 | 成片土地一体开发 |
| 公共道路是商业中心 | 管理区内的建筑是中心 |
| 众多个人业主 | 开发公司管理整体 |
| 商业配合交通成长 | 商业与道路同时规划 |
Cebu Business Park不只是在宿务盖了新楼，还让“有规划地打造中心地”这种方法在宿务扎下了根。
※原高尔夫球场的面积，不同资料有40多公顷、44公顷、45公顷等不同说法。本文没有把原高尔夫球场的使用面积、出售面积和现在开发区的50公顷当作同一个数字处理。
※Cebu Business Park内的PEZA指定，需要按特定地块或个别建筑逐一确认。
※设施、建筑用途和开发状况今后可能会有变化。
总结
从会员制高尔夫球场变成工作、住宅和商业聚集的规划城市，这就是Cebu Business Park。可以使用的人和城市功能增加了，但连续的绿地和作为公有地的未来选择也失去了。开发带来的便利，与变成由民间管理的街区所意味的事情，两者都值得看到。
常见问题
前往宿务商务园区曾是高尔夫球场？从会员制设施到复合城市的变化前要确认什么？
先核对官方名称、具体地点、适用日期和办理条件；如涉及预约、票价或库存，还应取得当前确认信息。
宿务商务园区曾是高尔夫球场？从会员制设施到复合城市的变化的价格、时间或使用条件会变化吗？
可能变化。本文记录的是资料核对时能够确认的信息，出发前应以运营方或现场最新公告为准。
现场信息与旧公告不一致时怎么办？
优先采用带有当前日期的官方公告或现场工作人员说明，并保留订单、收据或咨询记录，避免继续套用过期信息。
封面图片：俯瞰Cebu Business Park的高楼与道路。 图片来源：，CC BY-SA 4.0（已调整尺寸）。
