セブ島のフィリンベスト・サイバーゾーン4棟｜規模・用途・所有関係を比較

Filinvest Cyberzone Cebuの全体像

こんにちは、CebuOです。 Cebu IT Park周辺のOffice Buildingを調べるとき、Filinvest Cyberzone Cebuは一棟のTowerとして考えると分かりにくいOffice Complexです。 Filinvestの公式資料では、Filinvest Cyberzone Cebuは約1.2ha、4つのOffice Tower、共通Retail・Parking Podiumで構成されるDevelopmentです。

BPO・IT関連企業向けのOfficeとして開発され、Centralized Air-conditioning、100％Emergency Backup Power、複数Telco、Underground Fiber、PEZAなど、Cebuの大型Corporate Operationに必要なInfrastructureをまとめています。

さらに2026年に理解しておきたいのがOwnershipです。 Tower 1はFilinvest REITのPortfolioに含まれるOffice Buildingですが、Tower 3・4は2025年9月4日にFilinvest LandからCebu Provincial Governmentへ正式にTurnoverされました。 つまり2026年のFilinvest Cyberzone Cebuは、「Filinvestが所有する4つのTower」と単純に説明することはできません。

この記事ではCompanyそのものではなく、4Towerの規模、GLA、PEZA、Retail、Parking、Infrastructure、そして現在のOwnershipの違いをBuilding側から整理します。 情報確認日：2026年9月5日 Filinvest Cyberzone Cebu｜基本情報 まずComplex全体を整理します。 Filinvest REITはこのComplexを、four towers with a common retail and parking podiumから構成される1.2haのMasterplanned Developmentと説明しています。

IT Parkとの位置関係

Locationについては少し注意が必要です。 現在のFilinvest REIT WebsiteではFilinvest Cyberzone CebuをCebu IT Parkに関連するOffice Complexとして紹介しています。一方、Filinvestの過去の公式SEC資料では、 “located adjacent to the Cebu IT Park in Salinas Lahug” と説明しています。

つまりAyalaが開発するCebu IT Park EstateそのもののBuildingと、Filinvest Cyberzone Cebuを完全に同一視するのは正確ではありません。 しかし実際にはIT Park Office Clusterと連続するLocationにあり、BPO・IT Business Districtを構成しています。 NaviCebuでは、Cebu IT Park生活圏・Office Clusterを構成する主要Office Complexとして扱うのが分かりやすいでしょう。

4Towerの規模を同じ軸で比較

4Towerの規模を比較 Filinvestの公式資料から確認できる4Towerの数字を整理します。 Filinvestの2020年公式資料では、4Tower完成時の合計GLAを86,951.20㎡と計画しています。 一つのBuildingではなく、4Towerを合わせて8万㎡を超えるOffice Clusterです。

Tower 1｜最初に完成したBuilding Filinvest Cyberzone Cebuで最初に完成したのがTower 1です。 Filinvestの2017年Prospectusでは、Tower 1を2015年に完成した最初のCebu Cyberzone Buildingとして記録しており、

10階 GLA 19,937㎡ としています。 一方、現在のFilinvest REIT公式Property Pageでは、 Total GLA 20,612㎡ としています。 つまり初期資料と現在資料では約675㎡の差があります。 現在の記事では最新のOwner側Dataである20,612㎡を基本値とし、竣工時資料では19,937㎡だったことを注記するのが正確です。

Tower 1｜FILRT保有資産

Tower 1は現在、Filinvest REITのPortfolioに含まれています。

Filinvest REITの2022年Annual Reportでは、 Cebu Tower One GLA 20,612㎡ Occupancy 100％ PEZA Registered とされています。 FILRTのPortfolioは大半がMetro ManilaのNorthgate Cyberzoneですが、Cebu Tower 1はCebuにある代表Assetです。 つまり4Towerの中でもTower 1は、REIT Assetとしての位置づけが明確です。

Tower 2｜22階のOffice

Tower 2はTower 1より大型です。

Filinvestの2020年公式SEC資料では、 22階 GLA 28,296㎡ としています。 2017年時点の計画資料ではTower 2は建設中で、 22 Storeys GLA 27,574㎡ 2018年第1Quarter完成予定 でした。 その後の公式資料では28,296㎡となっているため、計画段階から完成後にGLAが更新されたことが分かります。

このような場合も、古い計画値より後年の完成後Dataを優先する方が安全です。 Tower 2はTower 1より約37％大きい 現行Tower 1のGLA 20,612㎡とTower 2の28,296㎡を比べると、Tower 2は約7,684㎡大きくなっています。

割合では約37％増です。 つまりFilinvest Cyberzone Cebuは、 Tower 1を作る 。次に、 より大きなTower 2を追加 。次に、 Tower 3・4へ展開 という形でOffice Supplyを拡大してきました。 一棟ずつ同じBuildingを複製したComplexではありません。 Tower 3｜22階・Office 18,368㎡＋Retail Tower 3について2020年Filinvest資料では、 22階 Office GLA 18,368㎡ Retail GLA 2,376㎡ としています。

合計すると約20,744㎡です。 Tower 1に近い規模ですが、Tower 3ではRetail Areaを明確に別計上しています。 Officeだけではなく、Complex全体のRetail機能を強化するBuilding構成になっています。 Tower 4｜Office 20,350㎡＋Retail 2,736㎡ Tower 4も22階です。 公式資料では、 Office GLA 20,350㎡ Retail GLA 2,736㎡ となっています。 合計は約23,086㎡。 Tower 3より少し大きくなっています。

Tower 3・4を合わせると、OfficeとRetailだけで4万㎡を超える規模になります。

2025年移管と現在のOwnership

Tower 3・4の移管

2026年の記事で最も重要な更新がここです。 Cebu Provincial Governmentは2025年9月4日、Filinvest Land Inc.がCyberzone Towers 3・4をCebu Provincial Governmentへ正式にTurnoverしたと発表しました。 CeremonyにはCebu Governor Pamela Baricuatro氏とFilinvest側Executivesが出席しています。

これは単なるTenant変更ではありません。 PropertyそのもののOwnership / Controlに関わる大きな変更です。

移管の事業構造

Filinvest Cyberzone Cebuは、もともとFilinvestとCebu Provincial Governmentの共同Projectという性格を持っていました。 Filinvestの2020年SEC資料では、 25-year Build Transfer Operate（BTO）scheme によるCebu Provincial GovernmentとのJoint Projectと説明されています。

そのため2025年のTower 3・4移管は、突然ProvinceがBuildingを買ったという単純な話ではなく、Property DevelopmentのContract Structureと関係する動きとして見る必要があります。 ただし2026年現在、Towerごとの契約詳細を記事で推測するべきではありません。 確実なのは、Tower 3・4が2025年9月4日にProvinceへTurnoverされたというGovernment公式発表です。 Cebu

移管後の用途

Cebu Provincial GovernmentはTurnover発表で、Tower 3・4について、

行政機能 Public Service Technology-driven Service Innovation Entrepreneurship などへ活用できる可能性を示しています。 しかしこれは「Tower 3は○○Department、Tower 4は○○専用」と用途が確定したという意味ではありません。 政府は今後の活用方法を検討するとしています。 したがってNaviCebuでは、 Government Officeなどへの活用可能性が示されている までは書けますが、 すべてGovernment Officeになる とは断定しません。

Towerごとに所有者を確認する

ここが2026年のDatabaseで重要です。 Filinvest Cyberzone CebuというComplex名は継続しています。 しかし、 Tower 1＝FILRT Asset Tower 3・4＝Cebu Provincial Governmentへ移管済み という違いがあります。 Tower 2についても現在のProperty Structureを個別に確認する必要があります。 そのため「Filinvest Cyberzone 4棟はFilinvest所有」と一括して書くのは正確ではありません。

共通InfrastructureとRetail

PEZA対応はComplex共通の重要Infrastructure Filinvest REITはCyberzone CebuについてPEZA accreditationを主要Featureとして掲載しています。 Tower 1についてもFILRT Annual ReportでPEZA Registeredが確認されています。 FilinvestがこのProjectを開発した目的は、Cebuで成長するBPO・IT IndustryへPrime Officeを供給することでした。 Office Buildingの役割を理解するうえで、PEZA対応は中心的なDataです。

Backup Powerは100％ Complexの公式Building Featureとして、 100％ Emergency Backup Power が明記されています。 これはeBloc、Skyrise、Central BlocなどIT Park周辺の主要Officeと共通します。 24時間Operationを行うBPO・IT Businessでは、Power Supplyが止まらないことがOffice Building選択の基本条件です。 Filinvest CyberzoneもこのStandardを満たすよう設計されています。

Centralized Chilled Water Air-conditioning Filinvest Cyberzone Cebuは、 Centralized chiller water-type air-conditioning system を採用しています。 大量のOffice Floorを持つComplexでは、Air-conditioningはEnergy UseやOperating Costに大きく影響します。 個別Unit方式ではなくCentralized Systemを使うことで、大規模Office Operationへ対応しています。

Fire SafetyもComplex Specとして明記 公式Property Featureには、 Automatic Sprinkler System Smoke Detector Fire Alarm も記載されています。 Office Buildingでは目立たない設備ですが、数千人規模のWorkerが利用する可能性のあるComplexでは重要なInfrastructureです。 Major Telco＋Underground Fiber ConnectivityについてFilinvestは、 all major telco providers available

underground fiber-optic cabling dark fiber provisions for telco expansion としています。 Dark Fiberまで将来拡張用に用意している点は、BPO・IT Developmentとして分かりやすい特徴です。 単にInternet Providerを複数選べるだけではなく、Building Infrastructure側で将来のBandwidth増加も想定しています。 Ground Floor Retailは1,129.20㎡超 Filinvest REITはComplexのRetail Featureとして、

Retail Strip at the Ground Floor with 1,129.20㎡+ を掲載しています。 Office Complexの中にFood・Daily Serviceを置く設計です。 これは現在のCebu IT Park Officeでは一般的になっていますが、BPO Workerが勤務中に遠くへ移動しなくてもよいという意味があります。 2025年にはRetailもさらに拡大 Filinvest REITの2025年Investment Strategyでは、Filinvest Cyberzone Cebu Tower群に現在、

Jollibee Zark’s Burgers Cheung Hing Kee Shanghai Pan Fried Buns などのRetail Brandが入り、Cebuano Culinary Brandを集めたElevated Food Hallもあるとしています。 さらにTowers 3・4 Basementには、Robinson’s Supermarketが2025年12月にOpen予定と記載されています。

この記事の確認日より前の予定情報なので、実際の2026年現行営業状態はRetail個別記事で再確認する必要がありますが、Building側としてRetail機能を強化していることは分かります。

Office＋Retail＋Supermarketへ変化 Filinvest Cyberzone Cebuは当初、BPO Office供給が中心でした。 しかし現在は、 Office Restaurant Food Hall Retail Supermarket を組み合わせる方向へ進んでいます。 特にTower 3・4がGovernment Assetへ移ったことで、今後はPublic Service機能まで加わる可能性があります。 つまり2026年のCyberzoneは、単純な「BPO Office Complex」だけでは説明しにくくなっています。

2011年から2019年の変化

Tower 1は2015年完成、Tower 2は後から大型化 Developmentの流れを整理すると、 Tower 1 2015年完成。最初のBuilding。 Tower 2 後続Building。22階・GLA 28,296㎡。 Tower 3・4 22階のOffice＋Retail Towerとして追加。

という形です。 つまり4棟を一度に完成させたProjectではありません。 Office需要に応じて段階的にTowerを追加しています。 Total GLA 86,951.20㎡という計画 2020年Filinvest SEC資料では、4Tower完成時のTotal GLAを86,951.20㎡としています。

Cebu ExchangeのGFA 108,564㎡とは指標が違うため直接比較はできません。 しかし4棟Clusterとして非常に大きなOffice Supplyであることは分かります。 一棟の巨大Towerではなく、複数TowerへOfficeを分散するDevelopmentです。 Tower 1は2022年時点で100％Occupancy Filinvest REITの2022年Annual Reportでは、Cebu Tower 1のOccupancy Rateは100％でした。

Office Marketは時期によってVacancyが変わるため、これを2026年現在のOccupancyとして使うことはできません。 しかしTower 1がFILRT PortfolioのIncome-generating Officeとして長く稼働してきたことを示すHistorical Dataとして使えます。 100,000 BPO Employeeという過去計画値には注意 2020年のFilinvest資料には、4Tower完成時に約100,000 BPO employeesを収容する予定という記述があります。

しかし約87,000㎡のGLAに10万人という数字は非常に大きく、実際のBuilding Seat Capacityとして読むと不自然です。 これはProject Impactや関連Employmentを含んだ表現である可能性がありますが、資料上で定義が詳しく説明されていません。 そのためNaviCebuでは、「約10万人がBuilding内で働く」とは書かない方が安全です。 公式に書かれていても、意味が曖昧な数字はそのまま断定しないことが重要です。 Tower 3・4の移管はCebu IT ParkのOffice史でも珍しい

Office Buildingは通常、 Developerが建てる Tenantへ貸す REITへ移す という流れが多くなります。 しかしCyberzone Tower 3・4は、2025年にProvincial Governmentへ正式Turnoverされました。 Private Developerが作ったPrime IT Park OfficeがGovernment Assetとして利用される可能性を持つ点は、Cebu IT Park周辺のOffice Developmentでも特徴的です。

Government AssetになってもIT・Business機能は残る可能性 Cebu Provincial Governmentの公式発表では、Tower 3・4について、 Innovation Commerce Technology-driven Enterprise Entrepreneur Public Service などへの活用を想定しています。 つまりGovernmentが取得したから、一般的なCapitol Officeだけになるとは限りません。 IT ParkというLocationを生かし、PublicとPrivateを組み合わせた利用方法を検討している段階です。

Filinvest Cyberzone Cebuは「完成後も役割が変わるBuilding」 Buildingは完成した時点で役割が固定されるわけではありません。 Tower 1はREIT Asset。 Tower 3・4はGovernmentへTurnover。 RetailはFood HallやSupermarketへ拡大。 Office Tenantも入れ替わります。 2026年のFilinvest Cyberzone Cebuは、完成した4Towerをどう使い直すかという次の段階に入っています。

4棟の違いと所有関係

4棟の規模と機能のまとめ

Filinvest Cyberzone Cebuは、Cebu IT Park周辺にある約1.2ha・4Tower・共通Retail / Parking Podiumからなる大規模Office Complexです。FilinvestはBPO・IT Industry向けに開発し、PEZA、100％Emergency Backup Power、Centralized Chilled Water Air-conditioning、Major Telco、Underground FiberなどをBuilding Infrastructureとして整えました。

Tower 1は最初のBuildingとして2015年に完成し、現在のFILRT公式DataではGLA 20,612㎡です。 Tower 2は後年の公式資料で22階・GLA 28,296㎡。 Tower 3は22階・Office 18,368㎡＋Retail 2,376㎡。 Tower 4は22階・Office 20,350㎡＋Retail 2,736㎡として計画されました。

そして2026年の記事で最も重要なのはOwnershipです。 Tower 3・4は2025年9月4日、Filinvest LandからCebu Provincial Governmentへ正式にTurnoverされました。

そのため現在のFilinvest Cyberzone Cebuは、 Filinvest Brandの4Tower ではあっても、 4棟すべてが同じOwnerのOffice ではありません。 さらにGround Floor Retail、Food Hall、Bank・Daily Serviceなども加わり、Private BPO Officeだけだった初期の役割から変化しています。

Filinvest Cyberzone Cebuを見ると、CebuのOffice Buildingは建てて終わりではなく、REIT、Government、Retail、Public Serviceという異なるOwnershipと用途へ、完成後も役割を変えながら使われ続けるBusiness Infrastructureであることが分かります。

変化を時系列で確認

本文中の時点と変化を、混同しないよう順番に整理します。

参考情報

情報確認日：2026年9月16日

主な確認先：

参照情報3