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在Colliers 2026年第2季度的调查中，宿务IT Park的写字楼空置率为13.9％，低于宿务整体的15.9％。企业集聚、对应PEZA的办公楼、复合设施和人才获取是它的优势，但也要同时关注市场放缓和新增供应。
宿务IT Park（Cebu IT Park）集中了eBloc、Skyrise、Central Bloc Corporate Center、Filinvest Cyberzone等众多办公楼。查BPO（业务流程外包）或IT企业的宿务据点时，地址里会反复出现Cebu IT Park，所以人们容易认为“这里一直有很多BPO企业，所以现在公司也聚集在这里”。
但看2026年写字楼市场的数据就会发现，宿务IT Park并不只是靠过去的成功留住企业的地方。确认空置率、租赁成交、灵活办公座位数、新办公楼的出租情况等就能知道，它至今仍是大宿务地区（Metro Cebu）最重要的办公区之一，持续吸引着企业。
另一方面，2026年也是宿务整体办公需求开始出现变化的一年。AI的普及、新办公楼的供应、IT-BPM以外的全球能力中心（GCC）的扩张等新动向也在出现。
2026年的市场数据
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 空置率 | 13.9％（2026年第2季度／Colliers） |
| 2025年宿务需求 | 128,500㎡（CBRE相关报道） |
| 灵活办公 | 约10,500个座位，占大宿务地区的75％ |
| 注意 | 各调查机构的对象和定义不同 |
本文不把宿务IT Park看作“BPO之城”这一印象，而是从最新的写字楼市场数据来看。
2026年宿务仍是马尼拉大都会以外最大的写字楼市场
先确认宿务整体的定位。Colliers Philippines在2026年7月表示，宿务是菲律宾除马尼拉大都会（Metro Manila）以外最大的写字楼市场。背景是多年积累的BPM产业、具备技能的人才，以及深厚的办公开发积累。
也就是说，宿务IT Park并不是小地方城市的商务区，而是在大宿务这一国内最大级的地方写字楼市场中，与宿务商务园区（Cebu Business Park）并列发挥核心作用的地方。思考宿务IT Park为什么有这么多办公塔楼时，需要把“企业为什么在宿务设据点”和“在宿务中为什么选IT Park”分开来看。
2026年第2季度宿务IT Park空置率为13.9％
最新的数字之一，是Colliers Philippines 2026年第2季度的数据。据SunStar在2026年8月报道的Colliers调查，宿务IT Park的写字楼空置率为13.9％。上年同期为15.4％，空置率有所改善。同一时点Cebu Business Park为10.9％，宿务整体为15.9％，可见IT Park和Business Park这两个成熟商务区的空置率都低于大宿务整体。
这里重要的不是空置率接近零，而是在宿务整体写字楼市场有空余的情况下，企业需求仍相对集中在主要商务区。
2025年空置率已从28％改善到约14％
往前追溯一下，IT Park的复苏会更清楚。
据Colliers，宿务IT Park的写字楼空置率从2022年的约28％降至2025年第3季度的约14％。
The Freeman在2026年1月报道这一改善的同时提到，仅2025年1～9月，IT Park的租赁成交就超过96,000㎡，扩张企业的例子包括Concentrix、Optum、EY、Wipro等。3年间空置率降了约一半，可见IT Park的办公需求在疫情后已大幅恢复。
2025年宿务写字楼需求为128,500㎡
CBRE Philippines的市场数据也能确认宿务需求的强劲。据SunStar在2026年2月报道的CBRE年度报告，2025年宿务写字楼需求为128,500㎡，成交84宗，平均成交面积1,498㎡。
成交面积的76％来自IT-BPM部门。宿务IT Park多年来积累了面向BPO的大楼、对应PEZA（菲律宾经济区管理局）的环境，以及支撑24小时运营的设施。
75％的灵活办公集中在宿务IT Park
据Colliers，2025年第3季度大宿务地区约有14,000个座位、面积约67,500㎡的灵活办公空间，其中宿务IT Park约占10,500个座位。
按座位数计算约为75％，也就是说大宿务地区约每4个座位中就有3个集中在IT Park。
什么是灵活办公？
灵活办公不同于在咖啡馆用电脑工作，而是由专业运营商提供设备和运营服务的工作场所，包括服务式办公室、独立办公室、联合办公空间、会议室、托管式办公室等。
一般的办公室租赁，需要企业自己签长期合同，并准备装修、家具、网络、安保等。灵活办公则可以在较短时间内入驻已配备好设备的办公室。对新进入宿务的企业，或先以几十人起步、将来想扩大人数的企业来说，这种方式很方便。
灵活办公75％集中在IT Park，意味着不只是“现有大型BPO在用IT Park”，新企业和小规模据点也容易选择IT Park。
办公楼集中的4个原因
原因一：已有企业生态系统
企业选办公室时，不只看大楼，也看周边环境。
对企业来说，除了人才与其他企业的集聚、招聘便利外，附近有交通、餐厅、酒店、银行和灵活办公也很重要。
Colliers也表示，IT Park的优势是成熟的生态系统、基础设施和人才获取（established ecosystem, infrastructure and access to talent）。
这样的生态系统一旦形成，新企业也更容易选择同一个地方，进而吸引更多人才、办公楼和服务业，形成良性循环。
原因二：对应PEZA的办公楼积累
宿务IT Park是作为信息技术特别经济区发展起来的，因此集聚了多年来BPO与IT企业使用的、对应PEZA的办公楼。企业新进入宿务时，不只是找空置的办公室，根据业务内容，PEZA登记和大楼一方的条件也很重要。
宿务IT Park有以eBloc系列为代表、以企业使用为前提开发的办公楼积累。新的商务区要从零打造同样的生态系统需要时间，而IT Park已有20年以上的积累。
原因三：新的甲级办公楼也在增加
IT Park也不是只有旧办公楼的街区。Colliers在2026年的宿务IT Park分析中介绍，Filinvest Cyberzone Cebu Towers 3和4作为新的高品质办公存量加入，两栋塔楼都已满租。CBRE 2025年末的报告也提到，Central Bloc、Filinvest Cyberzone Cebu Towers 3和4等已达到满租。也就是说，企业选择IT Park的理由不只是“以前就有办公楼”，新的甲级大楼也在供应，而且新办公楼也有租户入驻。
原因四：办公以外的设施多
宿务IT Park除了Ayala Malls Central Bloc、Seda Central Bloc Cebu，还有餐厅、咖啡馆、超市、健身房、药店、银行、公寓和交通枢纽（往来交通可参考宿务交通App使用指南）。
对24小时运转的企业来说，光有办公楼无法满足生活需求。员工还需要吃饭、出行、日用品、医疗、银行、休息和住所。
IT Park通过陆续增加The Walk、Garden Bloc、Central Bloc、Seda等，发展成了复合用途街区（IT Park的夜间美食市集可参考Sugbo Mercado指南）。作为街区的完善程度，也是支撑办公需求的原因之一。
如何区分解读空置率
2025年还有“空置率6％”这一不同数字
看写字楼数据时有一点需要注意：不同调查机构的空置率不同。Leechiu Property Consultants在2025年9月报告称，宿务IT Park的可用办公空间降至约36,000㎡，空置率为6％；而Colliers给出的2025年第3季度数字约为14％。不能简单判断“其中一方是错的”。
各调查机构在对象大楼、等级、已完工存量的定义、空置的统计方法、是否包含转租等潜在空置空间等方面都可能不同。
NaviCebu编辑部在写写字楼市场数据时，一定把“谁的调查”与数字一起写出，不会在没有出处的情况下把“IT Park空置率为○％”固定为一个数字。
CBRE的6.4％不一定只指IT Park
CBRE把2025年第4季度宿务“IT Parks”的空置率列为6.4％。这里也需要注意：报道中用的是“IT Parks”，不一定只是宿务IT Park这一个开发区的数字。
在确认调查对象相同之前，Colliers的“宿务IT Park约14％”和CBRE的“IT Parks 6.4％”不能简单比较。NaviCebu编辑部会确认这类数据的对象范围后再刊载。
需求变化与风险
进入2026年，写字楼市场有所放缓
2026年宿务的写字楼租赁成交有所放缓。据Colliers，上半年成交面积为19,300㎡，较上年同期的87,300㎡大幅减少。另一方面，CBRE 2026年第2季度数据显示，宿务单季成交面积约9,200㎡，在主要地方市场中仍处于较高水平，但空置率小幅上升至13.9％。
IT Park竞争力强，与写字楼市场今后没有风险，是两回事。
AI会减少宿务的办公需求吗？
2026年新出现的议题是AI。CBRE Philippines在2026年4月指出，AI的导入开始影响IT-BPM企业的办公需求，宿务整体写字楼空置率到2026年底有可能升至18～20％。BPO多年来一直是宿务写字楼市场最大的需求来源，如果部分业务被AI自动化，办公需求也可能受到影响。
但另一方面，并不是所有办公需求都会消失。
不只是BPO，GCC也在增加
作为新的需求来源受到关注的，是全球能力中心（GCC）。GCC是跨国企业把自身的财务、IT、人事、分析、工程、共享业务等集中起来的据点。
据Colliers，2025年宿务写字楼需求中GCC约占21％。宿务的办公需求正从传统的呼叫中心型BPO，扩展到GCC等专业业务。
看IT Park的企业时，也不要一概而论地认为“全是BPO”。
2026年最新数字的整理
由于各调查机构的对象不同，前提是不能把这些数字当作同一指标比较。从下面总结中的表格可以看出，即使2026年市场整体有所放缓，宿务IT Park作为主要办公区仍处于相对强势的位置。
出发前再次确认为什么办公楼集中在宿务IT Park？从2026年最新数据看园区的优势信息
为什么办公楼集中在IT Park？
原因不止一个：20年以上的办公开发、对应PEZA的环境、BPO与IT人才的集聚、灵活办公、甲级大楼、餐厅和商场、酒店、住宅、交通，以及“在宿务找办公室首先会考虑这里”的知名度，这些因素叠加在一起。
新的商务区只建一栋楼，无法形成同样的环境。宿务IT Park的强项，在于花了很长时间打造整个区域的生态系统。但“IT Park一家独大”不一定会永远持续。2026年的宿务，North Reclamation Area、Mandani Bay、曼达韦（Mandaue）、麦克坦（Mactan）、SRP等地也在推进新的办公开发。
有预测称2026年内将新增约90,000㎡的办公供应，企业的选择在增加。AI、GCC、混合办公等也在改变办公方式。
NaviCebu编辑部不会固定地把IT Park评为“宿务最强的办公区”，而是定期确认空置率、租赁成交、新增供应、租户和灵活办公的动向。
从2026年的数据看，宿务IT Park不是只靠过去的BPO热潮存续下来的商务区。它在灵活办公方面占大宿务地区约75％，2025年租赁成交超过96,000㎡，新的Filinvest Cyberzone塔楼也出租率很高。
2026年第2季度Colliers调查的空置率为13.9％，仍低于宿务整体的15.9％。另一方面，办公需求放缓、新增供应、AI影响等与以往不同的变化也已开始。正因如此，不能只用“BPO企业多的街区”这一老说法来概括宿务IT Park，而需要持续关注最新数据。
| 指标 | 数值 | 时点与资料 |
|---|---|---|
| 宿务IT Park空置率 | 约14％ | 2025年第3季度／Colliers |
| 宿务IT Park空置率 | 13.9％ | 2026年第2季度／Colliers |
| Cebu Business Park空置率 | 10.9％ | 2026年第2季度／Colliers |
| 宿务IT Park灵活办公 | 约10,500个座位 | 2025年第3季度／Colliers |
| 大宿务地区灵活办公 | 约14,000个座位 | 2025年第3季度／Colliers |
| IT Park座位占比 | 约75％ | 由上述2个数值计算 |
| IT Park租赁成交 | 超过96,000㎡ | 2025年1～9月／Colliers |
| 宿务整体写字楼需求 | 128,500㎡ | 2025年／CBRE |
| IT-BPM占宿务需求比例 | 76％ | 2025年／CBRE |
常见问题
前往为什么办公楼集中在宿务IT Park？从2026年最新数据看园区的优势前要确认什么？
先核对官方名称、具体地点、适用日期和办理条件；如涉及预约、票价或库存，还应取得当前确认信息。
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可能变化。本文记录的是资料核对时能够确认的信息，出发前应以运营方或现场最新公告为准。
现场信息与旧公告不一致时怎么办？
优先采用带有当前日期的官方公告或现场工作人员说明，并保留订单、收据或咨询记录，避免继续套用过期信息。
参考信息
信息核对日：2026年9月16日
主要核对来源：Colliers Philippines、CBRE Philippines、Leechiu Property Consultants的市场数据，以及SunStar、The Freeman的相关报道。
