快速了解
宿务市南部的South Road Properties（SRP）不是天然平地，而是在宿务市海岸外的海面上填海、新建道路和土地而成的开发区，一般说法约300公顷。它最初的目标是工业与投资用地和交通基础设施，后来随着宿务南部沿海公路、SRP隧道、SM Seaside City Cebu和CCLEX的出现，逐渐变成商业、住宅、观光与交通汇聚的地区。
宿务市南部的SRP，并不是自然形成的平地，而是在离宿务市海岸有一段距离的海上填海、新建道路和土地的地方。回顾SRP的历史，可以看到宿务市在有限的土地上，一直在面对以下问题：
- 如何增加产业用地
- 如何改善南北交通
- 如何把城市向海边扩展
- 如何偿还巨额公共工程费用
- 公有土地交给谁、以什么方式使用
SRP不只是一个新的商业区，而是宿务市在海上建起的新城市地基。
先说结论：这篇文章的要点
South Road Properties是在宿务市南部近海填海造出的开发区，一般说法约300公顷。现在以SM Seaside City Cebu、NUSTAR Resort and Casino、Il Corso、City di Mare等所在地而为人熟知。
但它一开始并不是以商业设施为中心规划的。初期的构想，是确保新的工业与投资用地，支撑宿务的经济活动。
| 项目 | 过去 | 现在 |
|---|---|---|
| 土地 | 宿务市南部近海的海面 | 约300公顷的填海地 |
| 主要目的 | 确保工业与投资用地、交通基础设施 | 商业、住宅、观光、办公、交通的复合区 |
| 与城市的连接 | 被海隔开 | 通过Cebu South Coastal Road等连接 |
| 代表性景观 | 大海、浅滩、旧Kawit岛 | 商场、酒店、桥梁、高层建筑 |
| 与麦克坦的关系 | 没有跨海的直达道路 | 通过CCLEX与科尔多瓦（Cordova）相连 |
| 名称 | Cebu South Reclamation Project | South Road Properties |
300公顷还是330公顷？
现在常说的“300公顷”，是便于表示SRP整体的概数。另一方面，1990年代的项目资料和法院记录中，也有写作“约330公顷”的。这不一定是数字错误。规划范围、填海对象、水道、道路、测量后的土地、可开发面积等，资料包含的范围不同，数字就会不同。
本文按照现在一般使用的说法，采用约300公顷。
SRP出现之前，这里有什么？
SRP建成之前，现在的大部分区域是麦克坦海峡一侧的海面。但并不全是完全的海面。现在SRP东北侧附近，过去有一处被称为Kawit岛或Cauit岛的地方。
美国统治时期，这座岛上设有与检疫、海事医疗相关的设施。
之后随着周边被填海，岛已经很难以独立的形态被看到。现在NUSTAR等所在一带使用的Kawit Point这个名字，留下了这座岛的记忆。也就是说，SRP并不是把海一律填平、造出一块长方形土地那么简单，而是在包含原有海岸、小岛、浅滩和水道的地方，组合新陆地与道路而成的城市基础。
宿务市为什么要填海？
宿务市的市区夹在大海和山之间：东边是海，西边是地势较高的地区。因此，要在靠近市中心的地方确保宽阔、成片的开发用地并不容易。早在1980年代以前，宿务的人口和经济活动就在扩大，需要：
- 工业用地
- 港口与物流用地
- 新的干线道路
- 承接投资的土地
- 分散市中心拥堵的地方
按照当时的规划，宿务南部填海项目（Cebu South Reclamation Project）被视为支撑工业化和地区开发的公共基础设施。JICA（日本国际协力机构）的项目介绍也说明，当时麦克坦出口加工区的企业用地已接近极限，需要新的工业园区，这是项目的背景之一。
如果看着现在的SRP，以为“这是为了建商场而填的地”，就会误解它的出发点。最初的核心课题，是为宿务的发展新建所需的土地和交通基础。
从1970年代的构想到日本日元贷款
构想可以追溯到1970年代
SRP的历史不是在1990年代突然开始的。宿务南部的填海构想，从1970年代就开始研究。菲律宾最高法院1998年的判决中，关于宿务南部填海项目，记录了：
- 1979年计划获得原则批准
- 1980年提交了土地利用和项目可行性调查
- 之后围绕规划、合同和项目主体的协调仍在继续
不过，1979年的初期构想与1990年代实际推进的填海项目，在面积和项目内容上并不完全相同。
| 阶段 | 内容 |
|---|---|
| 1970年代后半 | 研究宿务南部的大规模填海构想 |
| 1979年 | 宿务南部与曼达维（Mandaue）的填海计划获得原则批准 |
| 1980年代 | 研究土地利用、技术和经济性等 |
| 1990年代 | 作为宿务都会区开发项目第三期具体化 |
| 1995年 | 签订日本日元贷款合同 |
| 1990年代后半以后 | 实施填海工程和相关基础设施 |
| 2000年代 | 推进土地权利整理和民间开发 |
| 2010年代以后 | 商业、住宅、观光开发全面展开 |
“SRP是哪一年开始的？”这个问题很难只用一个年份回答，原因就在这里：构想的开始、贷款合同、开工、填海完成、土地开发开始，分别发生在不同的年份。
日本的日元贷款用在了哪里？
SRP的填海工程，是作为宿务都会区开发项目第三期（Metro Cebu Development Project Phase III）的一部分推进的。根据JICA的记录，针对填海项目的日元贷款合同于1995年8月签署，合同金额为123亿1,500万日元。
当时的贷款机构，是并入现在的JICA之前的海外经济协力基金（Overseas Economic Cooperation Fund，OECF）。后来OECF的海外经济合作业务转入日本国际协力银行（JBIC），之后又由现在的JICA承接。
因此，查阅SRP资料时，会看到以下不同的名称：
- OECF
- JBIC
- JICA
- Japanese ODA Loan
- Yen Loan
这并不一定代表是不同的贷款，而是因为不同时期日本方面执行机构的名称发生了变化。
贷款金额与宿务市的负担并不相同
不能把日元贷款的合同金额，直接视为宿务市最终以比索支付的金额。偿还负担还与以下因素有关：
- 汇率
- 利率
- 贷款提取时间
- 国内方面的手续费
- 还款期限
- 追加基础设施的费用
特别是日元与比索的汇率变动，影响了宿务市的还款金额。这也是SRP长期以来不只作为城市开发、也作为“宿务市的债务”问题被讨论的原因。
相关资料：JICA｜宿务都会区开发项目（3）（填海）
怎样把海变成土地？
填海不是把土砂倒进海里就完成了。一般需要以下工序：
- 确定区域：调查海岸线、水深、波浪、潮流、原有岛屿和航道，确定填海范围。
- 建造护岸：为了不让投入的砂和土砂流回海里，在外围建造护岸。
- 向内部投入填料：向围起来的区域投入填料，把地面从海底抬高。
- 稳定地基：新地基可能因自重下沉，需要通过排水、压实和长时间的固结，使其能支撑建筑和道路。
- 修建道路与排水设施：只有土地还无法作为城市使用，需要道路、桥梁、排水、自来水、电力、通信等基础设施。
- 开发地块：把完成的土地划分为公共设施、道路、商业、住宅、办公等用途。
SRP长期看起来像“大片空地”，不一定是因为填海失败。修建地基和道路的阶段，与民间企业盖楼的阶段之间，存在很大的时间差。
SRP不是紧贴海岸的普通填海地
SRP不只是从海岸线向外连续延伸新土地，还具有与海岸之间保留水域的“岛型填海地”特征。因此，SRP与宿务本岛之间有：
- 桥梁
- 连接道路
- 水道
- 河流出海口
这种结构对于不完全阻断海水流动和河流排水很重要。另一方面，作为城市，连接点有限，交通容易集中在特定道路上。进入SRP的道路一旦拥堵，即使区内道路很宽，整体进出也会变慢。
宿务南部沿海公路与SRP隧道
Cebu South Coastal Road改变了土地的角色
SRP的价值不只由填海面积决定，关键在于道路通往哪里。Cebu South Coastal Road连接宿务市南部和市中心一侧，成为穿过SRP的主要道路。
2008年，它被菲律宾公共工程与公路部（DPWH）指定为国道。有了这条路，SRP不再是孤立的开发用地，而成为连接以下地区的交通路线的一部分：
- 宿务市中心
- 塔利赛市（Talisay）
- 宿务南部
- 港口区
- 麦克坦方向
SRP的名称本身，也象征着开发重点从“Reclamation（填海工程）”转向了“Road Properties（沿路的资产与土地）”。
相关资料：DPWH｜Declaring Cebu South Coastal Road as a National Road
SRP隧道缩短了与市中心的距离
Cebu South Coastal Road北侧，有一条从独立广场（Plaza Independencia）和圣佩德罗堡（Fort San Pedro）附近地下穿过的隧道，一般称为SRP隧道。全长约1公里，是双向合计4车道的道路。
2010年6月举行了竣工纪念仪式，之后开始对一般车辆开放。
隧道建成之前，从SRP前往港口或North Reclamation Area方向，需要经过市中心的道路。隧道从历史街区地下穿过，把SRP与港口一侧更直接地连接起来。不过，有了隧道并不代表宿务市整体的拥堵就解决了。
入口、出口以及前方的路口如果拥堵，道路容量的效果就会受限。
公有填海地如何变成民间开发？
填海完成后，SRP成为宿务市拥有的一大笔资产。但市政府并没有亲自建造所有建筑。宿务市对部分土地推进了：
- 出售
- 共同开发
- 长期土地使用合同
- 吸引民间投资
结果形成了多个民间开发区。
| 主要区域与设施 | 特点 |
|---|---|
| SM Seaside综合设施 | SM Prime开发的约30公顷综合项目 |
| City di Mare | Filinvest Land与宿务市共同开发的区域 |
| Il Corso | 海边的商业与休闲设施 |
| Kawit Point | 酒店、赌场、活动设施等开发 |
| 其他地块 | 住宅、办公、商业、公共用途等 |
出售土地，市政府可以获得大笔收入。但土地一旦出售，原则上就不再是市政府可以自由使用的公共资产。因此在SRP的土地交易中，一直有以下讨论：
- 售价是否合理
- 公开招标是否公平
- 是否确保了公共空间
- 就业和税收是否回馈市民
- 将来的交通负担由谁承担
看SRP时，不只要看建筑有多豪华，也要看公有土地是经过怎样的程序变成民间城市的。
相关资料：Lawphil｜Proclamation No. 843, Cebu South Reclamation Project；Lawphil｜Proclamation No. 763, Cebu City South Reclamation Project Special Economic Zone；SM Prime｜South Road Properties Development
SM Seaside开业，造出了“目的地”
SM Prime在SRP内开发了约30公顷的SM Seaside综合设施。核心设施SM Seaside City Cebu于2015年11月27日开业。根据开业时SM Prime的发布，商场的总建筑面积约43万平方米。
SM Seaside出现之前，对很多人来说SRP只是“往南走时经过的宽阔道路”。商场开业后，这里变成了人们为以下目的而聚集的地方：
- 购物
- 用餐
- 看电影
- 活动
- 就业
- 观光
也就是说，SM Seaside不只是多了一座大型设施，而是让SRP从“经过的地方”变成“停留的地方”的转折点（宿务各SM商场的比较可参考宿务4家SM商场怎么选）。
相关资料：SM Prime｜SM Seaside City Cebu Opens November 27, 2015
CCLEX让SRP不再是尽头
进一步改变SRP角色的，是宿务－科尔多瓦跨海高速公路（Cebu–Cordova Link Expressway，CCLEX）。CCLEX是连接SRP与麦克坦岛一侧科尔多瓦的收费道路，全长约8.9公里。2022年4月27日举行通车仪式，4月30日起对一般车辆开放。
CCLEX建成之前，宿务本岛与麦克坦岛之间开车往来的主要路线，是连接曼达维市和拉普拉普市的2座桥。CCLEX建成后，多了一个从宿务市南部前往麦克坦南侧的新选择（麦克坦一侧的新城区可参考麦克坦新城生活指南）。
| CCLEX之前 | CCLEX之后 |
|---|---|
| 通往麦克坦的道路以北侧2座桥为主 | 从SRP直接连到科尔多瓦 |
| SRP更偏向南北移动的道路 | 成为南北移动与岛间移动的节点 |
| 去麦克坦南部有时要绕远路 | 形成通往科尔多瓦方向的新路线 |
| 接近填海地的末端 | 广域道路网的连接点 |
CCLEX让SRP从宿务市南部的开发用地，变成连接宿务都会区道路网络的地方。CCLEX增加了从SRP直通科尔多瓦的选择，在南北移动之外又叠加了岛间移动的角色。
相关资料：PortCalls｜8.9km Cebu–Cordova Expressway Inaugurated
从大海，到广域城市的连接点
| 视角 | 过去 | 现在 |
|---|---|---|
| 地形 | 大海、浅滩、Kawit岛 | 约300公顷的填海地 |
| 土地所有 | 包括海域和国有土地 | 宿务市的土地与民间所有地 |
| 经济功能 | 渔业、沿岸利用 | 商业、住宅、观光、办公、活动 |
| 交通 | 除船以外无法通过海面 | 沿海公路、隧道、CCLEX |
| 城市中心 | 科隆、港口、旧市区一侧 | 多个城市据点之一 |
| 景观 | 水平展开的大海 | 商场、酒店、高层建筑、桥梁 |
| 课题 | 开发用地不足 | 交通、排水、防灾、公共性 |
SRP的变化，并不是“什么都没有的海变成了便利的城市”这样简单的成功故事。得到土地的同时，也产生了新的管理责任。
因为是填海地，必须考虑的事
- 地基沉降
- 风暴潮与海平面上升
- 排水
- 交通集中
- 公共交通
在SRP值得观察的5条边界
在SRP步行或开车经过时，不只看设施，也看看“边界”，就能读懂历史。
| 观察地点 | 能看懂什么 |
|---|---|
| 本岛与SRP之间的水道 | 岛型填海地的结构 |
| 护岸 | 曾是大海的地方的外围 |
| Kawit Point | 与旧Kawit岛的位置关系 |
| 海边的道路 | 为什么土地和交通要一体建设 |
| CCLEX连接处 | SRP变成广域交通据点 |
在地图上确认时的注意事项
在Google Maps等地图上，SRP这个名称会显示在很大的范围内。但日常对话中说的SRP，有时会包括：
- 填海地本身
- Cebu South Coastal Road
- SM Seaside周边
- Kawit Point
- 本岛一侧的连接道路
- 通往塔利赛一侧的道路
因此，即使写着“位于SRP”，也不一定与法定的土地边界或村（barangay）的边界一致。确认地址、土地所有或行政区划时，请查看设施的正式地址或官方地图。
SRP成了宿务市的中心吗？
SRP成为了重要的开发据点，但并没有取代科隆（Colon）、Cebu Business Park、Cebu IT Park成为唯一的中心。现在的宿务市，功能分散在多个地方。
| 地区 | 主要角色 |
|---|---|
| 科隆·市中心（Downtown） | 历史、平价商业、公共交通 |
| Cebu Business Park | 办公、商业、住宅 |
| Cebu IT Park | BPO、IT、餐饮、夜间经济 |
| SRP | 大型商业、观光、住宅、活动、广域道路 |
| 港口区 | 物流、海上交通、批发 |
与其说SRP的加入让宿务的中心发生了转移，不如说城市的中心变成了多个，这样理解更接近实际情况。
相关资料：JICA｜Roadmap Study for Sustainable Urban Development in Metro Cebu
看SRP，就能看懂宿务的城市开发
SRP集中了宿务城市开发的共同特征：
- 用公共工程建造土地和道路
- 利用外国贷款
- 地方政府持有大块土地资产
- 民间企业开发地块
- 商场创造人流
- 新的桥梁改变土地价值
- 汽车交通引领开发
- 发展之后，公共交通和防灾成为课题
只看建筑，SRP是新的宿务。但在它下面，是从1970年代延续下来的规划、1990年代的贷款、填海工程、土地权利整理和道路建设。越是新的城市，越是建立在漫长的准备之上。
总结
SRP是在海上填出土地和道路，再叠加民间开发与广域交通而成的城市地基。商业设施和桥梁增加之后，公有土地如何使用、公共交通、风暴潮、排水、地基的管理等课题仍在继续。填海的完成，与人人都方便使用的城市的完成，并不是一回事。
※面积在不同资料中有约300公顷、约330公顷等说法。本文采用现在一般使用的约300公顷，并在正文中说明了与历史资料的差异。※将来的开发计划可能变更，需要区分已完成的设施与仍在构想阶段的设施。
※填海项目与Cebu South Coastal Road相互关联，但贷款合同、实施主体和工程划分并不完全相同。
常见问题
South Road Properties真的曾经是大海吗？
是的。SRP建成之前，现在的大部分区域是麦克坦海峡一侧的海面，东北侧附近还有过被称为Kawit岛（Cauit岛）的小岛。
SRP的面积是300公顷还是330公顷？
现在一般说约300公顷，1990年代的项目资料和法院记录中也有约330公顷的写法。资料包含的范围不同，数字也不同。
SRP归日本所有吗？
不是。日本提供的是日元贷款（1995年8月签约，123亿1,500万日元），填海完成后SRP成为宿务市拥有的资产，部分土地再通过出售或共同开发交给民间企业。
SRP隧道是什么时候开通的？
2010年6月举行竣工纪念仪式，之后开始对一般车辆开放。全长约1公里，双向合计4车道。
CCLEX是SRP的一部分吗？
CCLEX是连接SRP与麦克坦岛一侧科尔多瓦的收费道路，全长约8.9公里，2022年4月30日起对一般车辆开放。它让SRP成为广域道路网的连接点。
封面图片：从空中俯瞰宿务市天际线与CCLEX大桥。 图片来源：，CC BY-SA 4.0（已调整尺寸）。
