宿务商业园为何商场、办公与住宅相邻：解读Cebu Business Park总体规划

城市功能相互支撑的总体规划

先整理Cebu Business Park的总体规划

Ayala Land Estates至今仍明确表示，片区开发的思路是把住宅、商业、办公、酒店、休闲整合进同一份总体规划。Cebu Business Park与Makati CBD、Bonifacio Global City、Nuvali等并列，被定位为该公司具有代表性的综合用途型片区。

这里的重点不在于“有各种设施”，而在于它们是以相互使用为前提来布局的。

明明是商务区，为什么不只建办公楼

说到商务区，人们往往会想象高层写字楼林立的街区。但如果只集中办公楼，街区的使用时间就容易偏向上班时段：早上员工进来，傍晚到夜里离开，周末人变少，为工作以外目的前来的人也少。

Cebu Business Park的开发方向与这种单一用途的办公区不同。Ayala Land的片区开发不只有办公，还组合了住宅、商业、酒店、休闲，形成无论一天中的什么时段、平日还是周末，都有不同目的的人使用片区的机制。在CBP，早上是去办公室的人流，中午餐厅和咖啡馆被使用，傍晚人们又转向商场和住宅。

酒店里有住客，公寓里有居民，周末则有人为购物、用餐和公园而来。像这样不依赖单一用途，正是综合用途型片区的基本结构。

商场与办公楼的相互关系

Ayala Center Cebu不只是“商场”，而是片区的核心

理解Cebu Business Park的总体规划时，Ayala Center Cebu的定位非常重要。一般人知道它是大型购物中心，但从整个片区来看，Ayala Center Cebu是集中购物、餐饮、娱乐和日常服务的核心设施（主力设施）（商场本身的介绍可参考Ayala Center Cebu购物指南）。在办公室工作的人去吃午饭，周边居民购买食品和日用品，酒店住客用餐购物，商务洽谈前后在咖啡馆坐一坐。

这些不同的使用者汇聚到同一处。因此，Ayala Center Cebu既是独立吸引客流的商场，也是提高周边办公楼、酒店和住宅便利性的城市功能。

反过来看，周边有办公楼和住宅，商场也就有了稳定的使用者。商场支撑片区，片区也支撑商场，这正是它与单独购物中心的最大区别。

办公楼靠近商场会更好用

对上班族来说，工作中需要的不只是办公室。需要吃午饭和买咖啡的地方，也会去银行，商务洽谈可能要用到酒店或餐厅，下班后还可能顺路去超市或药店。

在Cebu Business Park，这些服务不必到片区外去找，在比较近的范围内就能使用。

Ayala Land的官方资料把CBP描述为具备世界水准公用设施（world-class utilities）、国内外大企业入驻的中央商务区，其背景在于不只是办公楼本身，支撑办公楼的城市功能也一并布局在这里。

从企业角度看，员工工作方便、便于接待客户的地段，也会转化为办公选址的价值。

住宅与共居公寓的角色

没有把住宅放在商务区之外

Cebu Business Park的特点之一，是商务区内有高层住宅。The Alcoves、Solinea、Sedona Parc等住宅项目分布在片区内，与办公楼和商场近距离共存。这并不是“土地有剩余所以盖了公寓”的想法。

因为Ayala Land的综合用途型片区，本来就是以把住宅和休闲也纳入同一地区的思路打造的。把住宅放在片区内，就能在较近的范围内连接居住、工作、购物等日常行为。

住在商务区内，可以缩短通勤时间，商场和餐厅也更近，银行、诊所、咖啡馆等日常服务也更方便使用。

在宿务市，交通拥堵对生活时间影响很大，因此让工作地点和生活设施靠近具有重要意义。

2025年还加入了共居公寓

CBP的住宅功能不只有高级公寓。Ayala Land还在片区内增加了名为CityFlats Cebu Business Park的共居（Co-living）设施。2024年封顶时，Ayala Land将其定位为面向在宿务市中心工作的人等的都市型住所，并计划于2025年开业。

这说明CBP的总体规划并非一成不变，而是顺应时代增加住宅形式。

1990年代，商务园区内的高层住宅还是新概念。此后高端公寓和多栋组成的住宅项目增加，如今又加入了共居公寓。“在商务区内生活”的基本思想没有变，但居住方式本身在变化。

支撑商务出差者的酒店与专业服务

引入酒店，把出差者也纳入片区

Seda Ayala Center Cebu在总体规划中也承担着重要角色。商务区里不只有每天通勤的员工，也有来宿务出差的人。如果只有办公楼而酒店很远，就得每天在拥堵中往返。

但如果办公楼、酒店、商场、餐厅都在同一商务区内，从酒店去洽谈、在办公室工作、在商场用餐、再回到酒店，这一连串行动可以在较小范围内完成。因此，酒店也不只是住宿设施，而可以看作商务区得以成立的基础设施之一。

把银行和专业服务放在附近的意义

CBP还聚集了银行、保险公司、会计师事务所和专业服务机构，这一点我们在其他文章中有详细整理。从总体规划的角度看，它们是支撑办公区的商务支援功能。企业需要银行服务，也需要会计、审计和保险，有时还会用到咨询和税务服务。

这些服务机构聚集在同一商务区，企业之间也会产生接点。

也就是说，CBP不只是“放置企业办公室的地方”。

打造让企业活动顺畅运转的环境

CBP的结构，是要打造让企业活动本身顺畅运转的环境。这也与金融和专业服务在此聚集的原因相关。

连接设施的道路与改造

道路也是总体规划的一部分

只看建筑容易忽略，道路同样是构成Cebu Business Park总体规划的重要元素。Ayala Land的官方资料说明，CBP的主要道路是宿务市北部放射状道路网（Radial Road Network）的重要组成部分。

也就是说，它不是只在CBP内部使用的私人道路，也是连接片区与周边宿务市的城市基础设施。Cardinal Rosales Avenue、Mindanao Avenue、Luzon Avenue、Samar Loop等把办公楼、商场、住宅和酒店连在一起，并进一步接入片区外的主要道路。

在综合用途型片区，只把设施放得近还不够。要连它们之间如何移动都设计好，才能作为一个街区运转。

30多年前的总体规划至今仍在更新

Cebu Business Park有趣的地方在于，它并没有原封不动地沿用1989年制定的总体规划。Ayala Land从2021年开始对CBP进行大规模再开发，更新基础设施、开放空间、场地抗灾能力（Site Resilience）、步行环境和自行车出行环境等。

也就是说，不只是重建建筑，而是在重新设计街区的使用方式。这对成熟的商务区很重要。

30年前和现在相比，车流量、工作方式、住宅数量都不同，对步行环境的要求也在变化。

总体规划也随着这些变化而更新。

从Mindanao Avenue的改造看规划思路

再开发的具体例子就是Mindanao Avenue。

2024年推进了第1期工程，实施了排水管改造、道路拓宽、人行道拓宽、街道景观改善、行人优先化等。

此外还种植了Yellow Copperpod（盾柱木）等树木，同时改善步行环境和景观。Ayala Land Estates表示，这个项目不只是打造功能性的城市空间，还旨在让居民、上班族和访客都感到舒适，提升社区的“场所感”（Sense of Place）。这很好地体现了当前总体规划的思路。

过去的商务区，或许“让车顺畅通行的道路”才是第一优先。

现在的道路改造，则转向把汽车之外的行人、自行车、绿化和开放空间一起考虑。

把道路和公园变成交流场所

Car-Free Sundays也是“如何使用街区”的实验

2024年，Cebu Business Park和Cebu I.T. Park还实施了Car-Free Sundays（周日无车日）。在早上的固定时段对相关道路实行车辆禁行，变成可用于散步、骑行、跑步等的步行空间。这看似与建筑布局没有直接关系，但从依据总体规划开发的片区这一角度来看却很重要。

不把道路只看作“供车通行的地方”，而是按时段作为人们聚集的公共空间来使用。也就是说，片区不是固定建筑物的集合，而是连人的使用方式都纳入设计的思路。

更新Central Park的理由也一样

2025年4月，新的CBP Central Park在Cardinal Rosales Avenue沿线开放。

这个公园不只是绿地，还引入了宠物公园、农夫市集、美食快闪店、社区活动等，被设计为人们聚集的场所（Convergence Point）。Ayala Land也表示，要把CBP更新为不只是商务据点，而是生活、自然与人共存的环境。这是非常重要的变化。过去的CBD（中央商务区）有时会把公园视为“不建楼的地方”。

而Central Park的设计设想了休憩、运动、与人交流、活动、陪伴宠物、购物等用途，让公园也具备城市功能。也就是说，开放空间同样是总体规划的一部分。

从建筑布局到街区的好用程度

2026年的总体规划不只是“建筑布局”

提到总体规划，人们容易联想到在地图上布置建筑的设计图。但看2026年的Cebu Business Park，总体规划的对象进一步扩大了：建筑用途、道路、人行道、绿地、景观、自行车道、社区空间、交通，乃至整个片区的防灾能力，都被一并更新。

2024年的再开发提出了长期计划，内容包括场地抗灾能力（Site Resiliency）、街道景观、市民空间、区域入口的导视标识以及行人优先化。

现在的CBP已从新建阶段，进入让成熟街区更好用的更新阶段。

为什么要做成综合用途

那么，为什么要把办公楼、商场、住宅、酒店和公园放得这么近？原因不止一个，但从街区的使用方式可以看出几个效果。首先，与只有办公楼的街区相比，使用时间更长。

有住宅，晚上也有人；有商场，周末也有人来；有酒店，就有外来访客。餐厅和咖啡馆则接纳所有这些使用者。

此外，让多种用途彼此靠近，可以缩短移动距离。Ayala Land总裁兼CEO Anna Ma. Margarita Dy在2025年的片区方针中，也说明了将住宅、办公、商业据点和绿地“规划为彼此协同运转（masterplan）”的想法。这就是综合用途型片区的基础。

Cebu Business Park是“以商场为中心的街区”吗

看现在的CBP，Ayala Center Cebu的存在感非常强，看起来像是“以商场为中心打造的街区”。但从历史来看，CBP于1989年启动，Ayala Center Cebu则是1994年才加入的。

它不是以商场为起点在周围形成的，而是组合多种用途规划而成的片区。更准确的说法是：先有商务区这一大片区的规划，Ayala Center Cebu作为其中的商业核心加入。此后又陆续增加办公楼、酒店、住宅等，整个片区逐步高密度化。

理解了这个顺序，就能看出CBP与单独的商场开发有何不同。

随街区一同变化的设计思想

把Cebu Business Park当作一座小城市来看更好理解

理解CBP最简单的方法，是不把它看作一个物业，而是看作一座小城市。城市里有工作的地方、居住的地方、购物的地方，也有酒店、银行、餐厅、诊所、公园和道路。

Cebu Business Park把这些有计划地集中在约50公顷的范围内。所以“Ayala Center Cebu旁边有公寓”“办公楼对面有酒店”这样的布局也有其理由（区内可工作的咖啡馆可参考宿务5家深夜咖啡馆）。

因为这是一个以各设施并非孤立存在、而是相互利用其他城市功能为前提的片区。

总体规划并不固定，而是与街区一同变化

Cebu Business Park是30多年前打造的片区，但并没有原样保存1989年的规划。办公需求增加，就增建办公楼；住宅需求增加，公寓也随之增加。

随着IT·BPO的成长，PEZA（菲律宾经济区管理局）认证的办公楼也增加了。如今重点扩展到步行友好、绿地、社区和韧性（抗灾能力）。Ayala Land对2021年以后的再开发表示，将持续更新基础设施、开放空间以及行人和自行车的出行环境。也就是说，总体规划并不是最初做一次就结束的完成图。

把它理解为顺应宿务变化不断更新片区的长期设计思想，更符合今天的CBP。

一句话概括Cebu Business Park的城市设计

在Cebu Business Park，商场、办公楼、酒店和住宅并不是偶然相邻。

这是把约50公顷规划为工作、居住、购物、用餐、住宿、运动、休憩的场所，并把这些多种用途配置在同一片区的结果。

Ayala Center Cebu是商业核心，办公楼创造企业和就业，住宅让人可以在商务区内生活。Seda接待出差者，银行和专业服务支撑企业活动。

道路、人行道、Central Park等则把这些连接起来。而且现在不只是增加建筑，还把步行友好、绿地、行人优先化、社区空间都纳入片区的重新设计。

不是“打造单一用途的土地”，而是“让它作为一座城市运转”。这是理解Cebu Business Park总体规划最重要的一点。

Cebu Business Park总体规划数据汇总

常见问题

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参考信息

信息核对日：2026年9月16日